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主题:政策调整二手房营业税应由谁承担

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fmzhluck
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政策调整二手房营业税应由谁承担  发帖心情 Post By:2006-6-5 18:57:05 [只看该作者]

请教一个法律问题:

我三月份看到一处二手房,与房主谈妥了价格。因房子的房产证是2004年9月份拿到手的,当时房主提出到今年9月份过户,以避免缴纳营业税,我们当时签定了买房协议,相关内容如下:

2.甲乙双方约定某某处5#603室房屋、阁楼及汽车库等所有费用合计总金额为人民币叁拾叁万捌仟玖佰元(¥338,900.00)整,乙方承担房屋交易费用。

现在国家政策进行了调整,5年内要全额征收营业税。我的理解是费和税不同,根据协议,我方(乙方)只应承担全部的房屋交易费,而营业税应依照规定由卖方承担。但房主认为房屋交易费用中应包含营业税。双方因此发生了分歧。

我想请教一下专业人士,站在法律的立场来理解协议,营业税应该由哪一方承担呢?

谢谢!


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yyj1yang
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  发帖心情 Post By:2006-6-5 21:16:59 [只看该作者]

因交易产生的费用,是否包括营业税很难说,我个人认为的确容易产生歧义

律师电话:13003103826

律师电子信箱yyj1yang@hotmail.com

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legalping
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  发帖心情 Post By:2006-6-6 10:07:21 [只看该作者]

由于你的购房合同是格式合同,所以一般都是会有楼主所提到的条款,其实根据相关法律的理解,此笔费用应当由卖方承担,这也符合政策的本意,而且你签订合同时,本来就已经存在营业税了,只是为了帮助卖方逃避税收,才延迟过户,本来近日就成功的帮一朋友解决此问题,经与卖方协商,最后由卖方承担全部营业税

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fmzhluck
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  发帖心情 Post By:2006-6-6 15:37:17 [只看该作者]

根据有关法律、法规的规定,甲乙双方本着诚实信用的精神,经友好协商就乙方购买甲方房屋一事达成如下协议: 1.乙方购买甲方某某处5#603商品房(房产证号: ;土地使用证号: )一套,其中房屋建筑面积为106.01m2,阁楼面积为106.01m2,汽车库面积为33.98m2。 2.甲乙双方约定某某处5#603室房屋、阁楼及汽车库等所有费用合计总金额为人民币叁拾叁万捌仟玖佰元(¥338,900.00)整,乙方承担房屋交易费用。 3.合同签定三日内,乙方付给甲方人民币伍万元(¥50,000.00)作为购房订金,并保证房屋过户时将其余购房款付给甲方。 4.甲乙双方约定甲方于二千零六年九月三十日前让出房屋,双方完成全部房屋过户手续。甲方保证房屋交付时房屋结构及室内其它所有简装设施均与本协议签定时相同。 5.甲方保证对该房屋拥有完整产权,并保证所提供的房屋交易所需要的资料真实完整有效。 6.甲乙双方同意将以下资料的复印件作为本合同的附件,主要包括: 1) 中华人民共和国契税完税证: 2) 江苏省土地规费专用收据: 3) 江苏省扬州市房地产开发销售发票: 4) 江苏省行政事业收费收据登记费: 5) 维修费用收据: 6) 政府征收费用收据: 7) 分时式电表收据: 8) 商品房销售结算单 9) 房产证: 10) 土地使用证: 11) 甲方身份证: 12) 乙方身份证: 7.房屋过户过程中,对乙方提出的需要协助的合理要求,甲方应当予以配合。 8. 因国家政策调整或其它不可抗力导致本合同无法履行的,不承担违约责任。 9. 甲乙双方一方不履行合同或履行合同不符合约定的,应当承担违约责任。如甲方违约,除归还乙方人民币伍万元整(¥50,000.00)订金外,另支付乙方人民币伍万元整(¥50,000.00)作为违约金。如乙方违约,甲方不再退还乙方所付订金。 10. 本合同正文共两页,附件壹拾贰份。合同壹式贰份,双方各执壹份,具有同等法律效力。 11. 本合同自签字之日起生效,房屋交易全部结束后自动失效。

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  发帖心情 Post By:2006-6-6 15:55:49 [只看该作者]

以上是当时我们所签的协议,不是格式合同。

1.协议双方签字,没有经过公证,应该不影响法律效力吧?

2.政策调整后,我认为:协议对价款及组成部分并没有约定或属于约定不明确,主要争议即对营业税的承担问题,对此双方可以协议补充,协议不成的,按合同有关条款或交易习惯(包括依法)确定。据此,营业税应当依法由卖方承担,契税由买方承担等。而且,征收营业税早有规定,对营业税数额的调整或其他都应当作为合理的预见范围(国家政策调整应理解为导致合同根本不能履行,如五年内不得出卖等规定),故不应作为当然解除合同的理由,且税、费是两个概念,所以并没有导致合同不能履行的理由发生,因此,我认为,营业税应当由卖方承担!要么卖方违约承担第9条规定的违约金! 不知这种理解是否正确?


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fmzhluck
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  发帖心情 Post By:2006-6-16 18:06:37 [只看该作者]

请问,如果双方协调不成,对方能以国家政策调整(不可抗力)作为理由解除合同吗?谢谢!


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美女呀,离线,留言给我吧!
maliy
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  发帖心情 Post By:2006-7-11 10:58:22 [只看该作者]

上面的问题我也很迫切想知道,有哪位大律师能解答吗?

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fmzhluck
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  发帖心情 Post By:2006-7-29 10:43:00 [只看该作者]

现在发生了新情况。8月1日开始要缴纳个人所得税了,我方想借此机会将房屋过户,并提出双方共同承担营业税。但对方一口回绝,一副有恃无恐的样子。我感觉这人神神秘秘的,担心他会一房两卖或玩别的花样,但短期内房屋又不能强制过户,请问有没有办法防止这种情况发生呢?我方有办法可以制约他们吗?

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fmzhluck
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  发帖心情 Post By:2006-7-29 10:46:37 [只看该作者]

我方都已经提出帮他承担部分营业税了,而且现在过户可以免掉个人所得税,他现在房屋正在出租,租金我们也给到他9月份,可是他们还不同意过户。我都糊涂了,是他们太傻了,还是中间有什么明堂?

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cathay
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  发帖心情 Post By:2006-7-29 16:55:40 [只看该作者]

营业税和个人所得税由卖家承担,卖家也不能以政策变化为由解除合同。


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