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主题:购房人是消费者吗

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等级:新手上路 帖子:9 积分:45 威望:0 精华:0 注册:2008-1-9 14:49:22
购房人是消费者吗  发帖心情 Post By:2008-1-9 15:06:56 [只看该作者]

  在“3?15国际消费者权益日”,笔者提出这么一个问题,广大已购房和准备购房的老百姓听后可能觉得不可思议,“购房人就是消费者”,天经地义,这还用问吗?但恰恰就是这么简单的问题,却引起法律专家们和从事司法实务的法律工作者们争论不休,且至今也未有定论。   购房人是消费者吗?   引发这场争论的导火线是一个个开发商因欺诈消费者而被消费者告上法庭,并被要求按《中华人民共和国消费者权益保护法》第49条的规定判决开发商双倍赔偿,这下法官可犯了难:不支持消费者吧,欺诈行为证据确凿,法律规定明明白白;支持消费者吧,商品房买卖合同金额巨大,动辄数十上百万,如判决双赔,似乎又让消费者获赔太多,也显失公平。于是,审判法官开始写报告,请示上级如何裁判,进而就引发了一场规模宏大的争论,争论主要围绕两个问题展开:购房人到底是不是消费者?卖房欺诈行为到底适不适用双倍赔偿?  房子“缺斤短两”怎么索赔?   中国社会科学院法学所研究员、著名民法学家梁慧星先生认为,对于商品房买卖合同不适用消法第四十九条的双倍赔偿,其理由为:其一,消法制定时,所针对的是普通商品市场严重存在的假冒伪劣和缺斤短两的社会问题,所设想的适用范围的确不包括商品房在内。同时制定的产品质量法明文规定不包括建筑物,可作参考。  其二,考虑到作为不动产的商品房与作为动产的普通商品的差异,商品房买卖合同上即使出卖人隐瞒了某项真实情况或者捏造了某项虚假情况,与普通商品交易中的欺诈行为亦不能等量齐观,商品房质量问题通过瑕疵担保责任制度可以得到更妥善的处理。  其三,商品房买卖合同金额巨大,动辄数十万元、上百万元,判决双倍赔偿将导致双方利害关系的显失平衡,例如一套三十万元的商品房因木地板材质不符约定或多计算了几个平方米面积,便判决双倍赔偿六十万元,在一般人的社会生活经验看来很难说是合情、合理、合法的判决。   另有观点认为,购房也系商品买卖行为,房屋也作为一种商品成为《消法》第四十九条规范的范围,当经营者有欺诈行为时,适用双倍赔偿应无问题。并基于《消法》的立法目的、惩罚性赔偿金的立法目的以及法律的解释与适用等角度而认为,开发商若以欺诈行为提供质量不合格的商品房时,应有《消法》第四十九条双倍赔偿的惩罚性赔偿金制度的适用。   这种观点的理由是:首先,就消费者权益保护立场而言,消费者于商品房的交易过程中仍属于经济上弱者的地位,且商品房之购买往往又是消费者一生积蓄所得的成果,故对于《消法》中所规定消费者的权利,于商品房的交易中应有所适用,方才符合该法之立法目的;其次,就该法条文惩罚性赔偿金制度的立法目的而言,若将商品房交易纠纷排除于该条文的适用,而使实行欺诈行为的开发商无庸负担双倍赔偿的民事责任,将使得购买商品房的消费者无法得到合理的补偿与鼓励,且亦无法处罚、吓阻开发商的欺诈行为,而无法导正商品房的交易市场;再者,从法律适用上之解释来说,《消法》中所谓的“商品”系指为人们日常物质生活或文化生活所需且于市场上流通买卖的物品,而不论是动产或不动产,均可包括在内,故若消费者以生活消费之目的而购买商品房者,则该商品房应是本法所称的商品,且本法对于商品房并无明文规定加以排除适用,则商品房应该仍是消费之客体,而有本条文的适用。  反对说认为该条适用商品房的交易将产生利益失衡之情形而言,那是否产生高价值的商品或者服务便一律排除该条文的适用?由此又派生出一个问题:如何认定商品或者服务系属高价值?   在法院审判实践中,将购房者认定为消费者已有先例,河南省鹤壁市一名购房者 2001年11月8日以开发商未经规划部门批准擅自建房,且隐瞒整栋楼房抵押给银行的事实,认为开发商欺诈销售商品房,请求适用《消法》的“双倍赔偿”。  2002年2月法院一审认定被告之行为对购房消费者构成欺诈,判决购房者获得“双倍赔偿”,二审法院维持了原审判决,该终审判决系由鹤壁市中级人民法院2002年5月29日做出。这是我国首例以判决的形式认定商品房买卖中对购房者实施欺诈行为,适用《消法》的“双倍赔偿”案件。  购房人到底是不是消费者?    2003年5月7日最高人民法院颁布了《关于审理商品房买卖纠纷案件适用法律若干问题的解释》,该《解释》被认为是购房消费者的一大福音。   《解释》第8条规定,“具有下列情形之一的,导致商品房买卖合同目的不能实现,无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失,并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任:(一)商品房买卖合同订立后,出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人;(二)商品房买卖合同订立后,出卖人又将该房屋出卖给第三人。”   第9条规定,“出卖人订立商品房买卖合同时,具有下列情形之一,导致合同无效或者被撤销、解除的,买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失,并可以请求出卖人承担不超过购房款一倍的赔偿责任:(一)故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明;(二)故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实;(三)故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。”上述规定是《解释》认定的房地产开发企业承担惩罚性赔偿责任的规定,被业内人士认为是《解释》保护购房者的最大“亮点”。   毫无疑问,《解释》的出台,在某些方面填补了房地产法律的空白。但是,购房者是否为消费者?《解释》没有回答。在商品房买卖纠纷与日俱增的今天,《解释》使用“买受人”,避而不用“消费者”一词来表明购房者的法律地位,这是否表明最高人民法院不认为购房者是消费者呢?答案是否定的。在《解释》出台之前, 2002年6月11日最高人民法院颁布的《关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》实际上已经肯定了购房者的消费者地位,《批复》第2条规定:“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项,承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。”此处消费者的含义与《消法》关于消费者的含义是相同的,即为生活消费需要购买商品房的消费者,不包括为经营目的而购买商品房的消费者。《批复》虽然是针对《合同法》第286条建筑工程价款优先受偿权之性质争论而作,但使用“消费者”一词应该说已认可购房者的消费者地位。   对房屋消费者权益的保护,某些地方立法已对《中华人民共和国消费者权益保护法》有所突破。    2002年11月29日云南省第九届人民代表大会常务委员会在对 1993年10月1日起施行的《云南省保护消费者权益条例》做重大调整和修改的基础上通过了《云南省消费者权益保护条例》,其中最明显的变化就是增加了对房屋消费者合法权益的保护,该《条例》第二十九条规定:“经营者销售商品房时,应当在合同中与消费者约定商品房的准确地址、建筑结构、建筑面积、装饰标准、计价方式、配套设施、产权办理等内容……”  卖房欺诈行为到底适不适用双倍赔偿?   从上可以看出,对购房人是否是消费者进而是否可适用消法规定的双倍赔偿,在立法部门、理论界和司法实务中可谓是“百家争鸣、百花齐放”。笔者认为之所以引起争执,关键点不在“购房人是否是消费者”上,而在房地产纠纷双倍赔偿的金额过大上。   《消法》第四十九条规定的直接目的一是使受害消费者获得合理补偿;二是从社会公共利益着眼,制裁经营者的欺诈行为,以减少欺诈。因惩罚性赔偿金制度的立法目的能否达到,除了涉及到该制度的构成要件是否完善外,最为重要的是其赔偿金的数额问题。  而《消法》第四十九条以商品的价格或者服务的费用作为惩罚性赔偿金数额的计算基础,便与消费者实际所受损失无关,而有违民事赔偿责任之补偿性原则,且该法规定商品的价格或者服务的费用的一倍,亦将使得经营者容易计算出其经营上欺诈行为的支出成本,无庸考虑其欺诈行为将造成消费者多少的实际损失,即轻易做出欺诈消费者的行为,从而无法达到惩罚性赔偿金制度的惩罚与吓阻的作用。  参考美国等国家的立法例,关于惩罚性赔偿金的赔偿范围计算方法也是以实际损害额为计算的基础,而不是以商品的价格或者服务的费用为计算基础。因此,应将惩罚性赔偿金的计算方法修改为“消费者实际所受损失”为计算的基础,这样方能将商品房等价值较高的商品交易纳入该条文规定的调整范围,而使商品房经营者亦承担欺诈消费者的惩罚性赔偿之民事责任,这样,既可以使经营者受到一定程度的惩罚,又可避免法律适用导致的当事人双方利益失衡,以解决现行司法实务上所发生的争议。  开发商与购房者双方地位及力量对比悬殊,且信息极不对称。购买商品房的过程中,开发商对购房消费者的欺诈事例举不胜举,购房合同中的不公平条款随处可见,实践中,购房者往往将购房合同称为“购房陷阱”,虽然我们不能简单地认同“陷阱”之说,因为法律对交易双方都是公平的,双方都有权利运用法律规定和自己的智慧来最大限度地维护自己的权益,实现利益最大化,降低自身的风险。 云南建广律师事务所吴黎明、张丹杰律师【华律网】

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