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主题:如何处理楼市新政引起的房屋买卖纠纷

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王进律师
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如何处理楼市新政引起的房屋买卖纠纷  发帖心情 Post By:2010-5-18 15:10:04 [只看该作者]

     

来自:上海房产交易律师网 www.fangchan120.com   作者:王进

2010年4月17日国务院发布了《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》,明确要求第二套房贷款首付比例不得低于50%,贷款利率不得低于基准利率的1.1倍,对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。楼市政策的剧变对房产买卖产生了巨大的冲击,房屋买卖合同纠纷明显增多。笔者就楼市新政所引起的法律纠纷,提供个人的观点,供买卖双方以及居间人参考。
    1、楼市新政不属于不可抗力、情势变更

有些买方认为楼市新政是国家突然出台的政策,不是买方所能控制的,应该属于不可抗力,因而可以毁约。对此我们有必要解释一下“不可抗力”的含义。依据我国法律规定,不可抗力是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况,不可抗力应表现为一种客观情况,且该客观情况应同时具备上述三个条件。常见的不可抗力如战争、地震、水灾等,并不是所有的国家政策都构成不可抗力。房地产一直是政府宏观调控的一个重点领域,其政策多变已是众所周知的事实。两会代表、国内主流媒体都曾痛批高房价,并预测中央政府会出手打压楼市,楼市调控政策并非不具有可预见性,而且政府政策也不属于客观情况。因此,近期的楼市新政不属于不可抗力。

那么楼市新政是否属于情势变更呢?最高人民法院关于《合同法》司法解释(二)规定,合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化,继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的,当事人请求人民法院变更或者解除合同的,人民法院应当根据公平原则,并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。正如上面分析的,楼市新政不是无法预见的,而且在法律实务中,情势变更的使用往往非常谨慎。按照最高人民法院有关负责人解读上述司法解释的观点,要严格区分变更的情势与正常的市场风险之间的区别,审慎适用情势变更原则。对必须适用情势变更原则进行裁判的个案,要层报高级人民法院审查批准,最大限度地避免对交易安全和市场秩序造成大的冲击。显然情势变更不能作为处理因为楼市新政引起的法律纠纷的普遍原则。

2、楼市新政引起的贷款成数不足或者不能贷款纠纷的处理

首先需要明确的是,如果不能办理贷款或者贷款达不到预期的数额是由于某一方的单方原因引起的,则应当由该方承担违约责任。另如果在合同约定,若买方贷款不能或者贷款成数不够,则由买方自行补足。则新政不能成为买方不能付款的理由,因为其有义务补足缺口。

贷款不足的处理。在新政的影响下,银行、公积金中心必然对发放贷款更为谨慎,即使符合贷款的条件,最终能审核下来的贷款数额也可能有一定程度的下降。笔者认为在能贷款,但贷款成数不足的情况下,买方不能以贷款成数下降致其无法履行付款义务为由,要求解除房屋买卖合同。因为房屋买卖合同是一种标的额相对较大、与买卖双方有切身利害关系的合同,当事人在订立合同时应当对合同内容有较为全面的认识,对自身合同义务的履行及风险有着较为充分的预见。一般情况下,贷款成数的变化不会当然导致房屋买受人不能继续履行合同,房屋买受人可以通过其它途径筹措资金履行付款义务。因此,在当事人无特别约定的情况下,一般不能以贷款成数变化为由主张解除房屋买卖合同。

贷款不能的处理。如果合同中明确了首付款的具体数额,并约定其他房款通过办理按揭贷款支付,而由于楼市新政出台,如首付比例提高了或者不能提供当地一年的社保,导致买方不能办理按揭贷款,致使房屋买卖合同不能继续履行的,笔者认为这符合因不可归责于当事人双方的事由导致房屋买卖合同不能继续履行的情形,买卖双方都可以请求解除合同,卖方应当将收受的购房款本金或者定金返还买方。毕竟卖方在签订合同的时候,对合同约定的首付款比例是明知的,或者对买方的外地户籍是明知的,其也是同意买方以办理按揭贷款的方式来完成交易,除非合同中明确在贷款不能时,由买方直接补足,否则当由买卖双方来承担政策变化所引起的风险,这对双方是公平的。

以上是此类纠纷的总体分析,具体个案尚余依据买卖双方合同约定的具体条款处理。

3、中介费是否当付主要看房屋买卖合同是否已经成立

按照合同法规定,居间人收取报酬的前提是促成合同成立。如果双方签订了定金协议,由于楼市新政导致不能按照定金协议约定的条款签订房屋买卖合同,房屋买卖合同自然不能成立,中介当然没有完成居间的主要义务,不能获取报酬。如果双方签订了房屋买卖合同,因为楼市新政导致合同不能履行,则在此情况下,合同已经成立,中介已经完成主要的居间工作,其可以获取报酬。如果中介在明知买方不符合贷款条件的情况下,还促成双方签订房屋买卖合同,则其不能取得报酬。


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linguiying
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文章很有见的

 

 

 

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ccpp007
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文章很不错


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何长春
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分析透彻,表述明了。我虽然没买房,但仍感到很是受益。


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