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主题:请教暂无产证下交易合同问题

帅哥哟,离线,有人找我吗?
wrest
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请教暂无产证下交易合同问题  发帖心情 Post By:2003-5-25 8:18:06 [只看该作者]

您好,我最近与一动迁户房主达成了一份购房协议(没经过公证,并已交给卖方30%的房款,现已入住),这套房是99年建成,一部分分给拆迁户,一部分作商品房出售,其中商品房都已拿到产权证,而拆迁房却一直办不出来(当然是政府和房地产开发商的原因)。据说这样的协议或合同是无效的,其中的违约责任对任一方都不具约束力。不知是否属实? 在这种状态下,我应该通过何种办法来保障自己的权益?还是一点办法都没有?

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沈永锋
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  发帖心情 Post By:2003-5-25 11:22:29 [只看该作者]

这份合同无效的可能性很大,根据房地产管理法之规定,没有依法登记取得房产权证的房屋不得转让。

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wrest
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  发帖心情 Post By:2003-5-27 10:07:17 [只看该作者]

大产证正在办理之中,据说6月底前办好。从房主的角度来看,首先他是房子的所有人,其次他也依法登记了,要求取得产权,只是有关政府机关和单位并没有依法(也不知道具体有没有这种法及明确的法律责任)及时地办理出大产证。 另外,如果我们换一种理解方式,不把这种看作房屋的转让合同,只当成一种协议,即买方付定金给卖方,卖方必须去办理房产证,如果卖方取得了房产证,则必须以协议规定之总价将房产转让给买方,买方也必须以这个价格接受转让,否则就牵扯到违约责任。如果在约定时间内没有办出,则卖方须退还买方所交纳的定金。不知是否可以这样解释,或者是否可以重新签署一份类似这样的协议?

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美女呀,离线,留言给我吧!
kelly_lu
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  发帖心情 Post By:2003-5-27 16:13:59 [只看该作者]

您好!您可以与房主重新签署这样一份协议,协议中双方对房屋的现状、转让的价格以及违约责任都作出明确的约定。并且明确约定卖方产证下来后应立即与买方办理产权交易手续,否则应承担相应的违约责任返还买方已交纳的房款及利息。(附:法律有规定定金不得超过应付款的20%,您已付房款的30%超过了该限制,建议不要把已付的房款作为定金。)

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wrest
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  发帖心情 Post By:2003-5-28 8:35:18 [只看该作者]

多谢! 您说不要把已付的房款作为定金,但估计房主也不会将那10%退给我,那我应该如何在协议中说明这部分款项呢?

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wrest
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  发帖心情 Post By:2003-5-30 20:29:44 [只看该作者]

原来签署的协议在产权证办出来后是非会生效呢? 最近有一份最高人民法院关于商品房出售的若干解释,其中对于签署时没有取得预售许可证下的合同,如果在起诉前已取得预售许可证,则合同具有同等法律效力。 不知能否类推到我这种情况?

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沈永锋
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  发帖心情 Post By:2003-5-31 20:14:28 [只看该作者]

原来的房主与开发商的合同是登记备案了,是预售合同关系吗,如果是这样的话,转让是可以的。

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wrest
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  发帖心情 Post By:2003-6-2 9:10:08 [只看该作者]

这是动迁房,只有动迁协议,不属于预售合同关系 下面是我草拟的协议,请帮我看看是非有效或者有什么漏洞,谢谢! 协议 甲方: 乙方: 根据中华人民共和国有关法律、法规和有关规定,甲、乙双方遵循自愿、公平和诚实信用的原则,经协商一致订立本协议,以资共同遵守。 第一条 本协议标的物为房产,具体状况如下: (一) 房地产座落在上海市XX路XX弄XX号XXX室,房产权属归甲方所有; (二)本房产为动迁房,大产证和小产证尚未办出; (三) 房屋建筑面积164平方米(以产权证上的面积为准), 复式,四楼五楼,共两层,毛坯房,未经过任何装修,水电通。 (四) 房产现已交与乙方于2003年5月20日入住,入住前水表读数为127,电表读数111,煤气由乙方出资安装,因产证未办出,暂时登记为甲方名字。 (五) 甲方保证已如实陈述房地产权属状况,即房产没有抵押、拍卖、拆迁或租赁给第三方,房产没有重大质量缺陷等。房产确系甲方所有。 第二条 甲、乙双方经协商一致,就以下条款达成一致 (一) 同意上述房地产转让总价款(含维修基金)为人民币300,000 (大写): 叁拾万元整;甲方负担乙方入住前的所有与房产相关的费用,如水电费、物业管理费等,包含此两项但不仅限于此两项。 (二) 由于产证尚未办出,乙方向甲方交纳定金人民币陆万元整,同时向甲方提供人民币叁万元的贷款。 (三) 作为担保,甲方的房屋动迁协议交由乙方或双方共同约定的第三方保管。双方约定待大产证办出后,在三个工作日内共同去办理甲方的产证(绿证)。办出产证的费用由甲方承担。 (四) 以第二条第一款的价格签署房产购买合同,并到有关房产交易机构办理交易过户手续。产生的交易费用由甲乙双方各自承担。 (五) 鉴于甲乙双方并未完成交易过户手续,甲方同意将房产交与乙方无偿居住。 第三条 违约责任 (一)如因甲方原因,导致不能在大产证办出后的30个工作日内向有关机构申请办理房地产交易过户手续,或者无法完成正常交易过户过程,除归还乙方人民币陆万元定金和叁万元贷款(共计人民币玖万元整)外,还要支付人民币玖万元本金所产生的利息(以银行同期利率计算,不计利息税,利息从2003年5月20日起计)外,赔偿乙方人民币陆万元整的违约金,以及乙方用于房产的其他费用(由乙方出示相关费用的收据发票,如装修、其他固定设备购买安装等,包含此两项但不仅限于此两项)。 资金偿还必须在随后的30个工作日内完成,如甲方未能及时归还和赔偿乙方资金时,则所欠款项将以十倍于银行同期利率累积利息。 (二) 如因乙方原因,导致不能在大产证办出后的30个工作日内向有关机构申请办理房地产交易过户手续,或者无法完成正常交易过户过程,乙方所交纳的定金归甲方所有,另人民币叁万元贷款作为支付甲方的房租,房租以每月人民币贰仟元整计,如房租总计(2003年5月21日起计)超过人民币叁万元整,则乙方应在30个工作日内向甲方补交超出部分。如乙方未能及时补交超出部分,则所欠款项将以十倍于银行同期利率累积利息。同时,乙方必须承担居住期间的物业管理费、水电煤气费、通信费等。 (三) 如大产证在2004年5月21日前无法办出,导致双方无法完成交易过户手续,则甲方应归还乙方所交定金人民币陆万元整和贷款叁万元整(合计人民币玖万元整),乙方在收到全部款项后,在随后的30个工作日内搬出并将房产交还于甲方,并承担居住期间的物业管理费、水电煤气费、通信费等。逾期归还将以人民币3000元/月的租金向甲方交纳房租。 第四条 经甲、乙双方协商一致,在不违反有关法律、法规的前提下,订立的补充条款或补充协议,可作为本协议不可分割的一部分。本协议补充条款与正文条款不一致的,以补充条款为准。 第五条 本协议自甲、乙双方签订日起生效。 第六条 本协议适用中华人民共和国法律、法规。甲、乙双方在履行本协议过程中若发生争议,应协商解决,协商不能解决的,提交上海市仲裁委员会仲裁。 第七条 本协议一式二份,甲、乙双方各持一份。 甲方签字: 日期: 乙方签字: 日期:

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