中国律师网络联盟论坛-法律桥在线法律咨询论坛区『 房地产、建筑法律论坛 』 → 房地产应强化检查监督促进节约集约

咨询前请阅读咨询须知 法律桥:中国法律网站先行者 投资创业必备法律知识 律师博客,分享经验和思想
房地产专家律师团队 中国最早的网络法专业律师 外资并购专家助您成功扩张 知识产权律师团队为您服务

  共有4330人关注过本帖树形打印复制链接

主题:房地产应强化检查监督促进节约集约

美女呀,离线,留言给我吧!
yuanyiwang03
  1楼 | 信息 | 搜索 | 邮箱 | 主页 | UC


加好友 发短信
等级:新手上路 帖子:1 积分:57 威望:0 精华:0 注册:2011-7-22 16:50:05
房地产应强化检查监督促进节约集约  发帖心情 Post By:2011-7-27 18:31:08 [只看该作者]

 2011年4月18日,市政府印发了《国有建设用地批后监督管理办法》(以下简称《办法》)。《办法》自5月1日起施行。本报记者就《办法》的实施采访了市国土资源局有关负责人。

  问:出台《办法》的背景是什么?

  答:2010年1月7日国务院办公厅下发了《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》(国办发〔2010〕4号),随后国土资源部连续下发了3个关于进一步加强房地产用地和建设管理,促进土地市场健康发展的通知。这些文件都要求各地切实加强建设用地批后监督管理,增强土地政策参与房地产市场宏观调控的针对性和灵活性,推进房地产市场调控政策的贯彻落实,提高开发利用效率。我市市区国有建设用地的批后监督管理工作已于2010年全面展开,并取得了初步成效。一是按照有关规定启动了国有建设用地使用权首次转让、抵押审批。2010年共办结土地使用权首次转让18宗,面积501亩;土地使用权抵押148宗,面积4870亩,涉及抵押金额87亿。通过严把土地转让审批关,协助地税部门征缴土地增值税、营业税968万元。二是严格了改变土地用途、容积率等改变土地利用条件补交土地差价的管理。去年共办理改变土地用途、提高容积率审查事项20宗,应补交土地差价16023.38万元;三是实行动态巡查制度。对建设用地批后开发利用情况实施全天候实时监管,2009至2010年以来供应的150余宗土地全部建立了 《建设项目批后监管跟踪卡》;四是对改制企业用地情况专项清查和监督管理。重点检查改制企业在用地管理上存在的擅改开发和闲置、低效用地问题。

  目前,国有建设用地批后监管措施依然十分薄弱。一是长期形成的“重审批、轻监管”的管理模式,使得建设用地批后监管措施匮乏、工作缺位,二是现行法律法规对建设用地批后缺乏程序性、操作性强的管理制度和措施,三是国土、住建、规划、房产等部门在建设用地批后监管工作上缺乏相互协调沟通的制度依据。为加强国有建设用地批后监管工作,落实最严格的土地管理制度,大力推进土地节约集约利用,规划土地利用行为,有效破解土地闲置低效利用、不按合同约定使用土地的难题,规范土地交易行为,维护良好的土地市场秩序,市政府制定了《济宁市市区国有建设用地批后监督管理办法》。

  问:《办法》所称国有建设用地批后监督管理指的是什么范畴?

  答:是指对国有建设用地使用权人履行国有建设用地使用权有偿使用合同或执行国有建设用地划拨决定书规定的情况,以及对建设用地使用权人转让、抵押国有建设用地使用权行为进行的监督管理。

  问:《办法》的内容有哪些?

  答:主要规定了四个方面的内容:

  (一)建立了国有建设用地监管的制度。通过建立国有建设用地的开竣工申报、批后公示、检查核验等制度,实现对国有建设用地使用权有偿使用合同或执行国有建设用地划拨决定书规定的用地范围、性质、容积率、投资强度、开竣工时间等要求的定期监管,做到建设用地全程管理。

  (二)制定了闲置土地认定处置的操作性规定。1999年4月国土资源部颁布的《闲置土地处置办法》已不能适应当前用地管理形势,其原定义、处置方式存在操作难度,本《办法》结合工作实际,在闲置土地认定上确立了“未经原批准用地的人民政府同意,超过国有建设用地使用权有偿使用合同或国有建设用地使用权划拨决定书约定的期限满一年未动工开发建设的”六种基本情形,并针对性的作出相关处置规定。

  (三)严格了土地二级市场相关交易规范。根据上级部门有关要求,将国有建设用地使用权的首次转让、抵押纳入监管范畴,明确了不得转让、抵押的具体情形。

  (四)明确了房地产用地开发利用诚信管理办法。将房地产开发企业存在的违规违约用地问题,记入开发利用土地诚信档案;对未按国有建设用地使用权出让合同约定缴纳土地价款的等5种情形之一的,限制其两年内不得参加招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权竞买活动。

  问:《办法》在实行国有建设用地使用权批后公示制度、国有建设用地建设项目开工、竣工报告制度、建设项目国有建设用地检查核验制度方面作了哪些规定?

  答:分别作了以下几个方面的规定:

  (一)在实行国有建设用地使用权批后公示制度方面规定:国有建设用地使用权人必须按照国有建设用地使用权有偿使用合同约定或者国有建设用地使用权划拨决定书确定的开工时间前十五日内,在宗地现场显著位置设立国有建设用地信息公示牌,将《建设用地批准书》内容和监管部门、举报电话等予以公示,接受社会监督。

  (二)在实行国有建设用地建设项目开工、竣工报告制度方面规定:国有建设用地使用权人在国有建设用地使用权出让合同或国有建设用地划拨决定书约定期限内开工建设和竣工的,应在建设项目开工、竣工之日起15日内书面报告市国土资源局,并提供有关材料。

  国有建设用地使用权人未在国有建设用地使用权出让合同或国有建设用地划拨决定书约定期限内开工建设和竣工的,应在建设项目约定开工、竣工到期前15日内,向市国土资源局申报延迟开工、竣工原因,延迟开工、竣工期限不得超过一年。

  (三)在实行建设项目国有建设用地检查核验制度方面规定:市国土资源局应对国有建设用地使用权人履行国有建设用地使用权有偿使用合同或划拨决定书的情况进行检查核验,并出具检查核验意见。

  市国土资源局出具的检查核验意见,应作为建设项目竣工验收的一项重要内容。未经市国土资源局检查核验或经检查核验不合格的,建设项目不得通过竣工验收;属房地产开发项目的,市国土资源局不得为其办理国有建设用地使用权分割登记。凡未经竣工综合验收备案、未取得建设工程档案合格证的项目,市房管部门不得为其办理房屋所有权登记。

  问:《办法》在闲置土地认定方面作了哪些突破性规定?

  答:结合我市实际,对具有下列情形之一的,属于闲置土地:

  (一)未经原批准用地的人民政府同意,超过国有建设用地使用权有偿使用合同或国有建设用地使用权划拨决定书约定的期限满一年未动工开发建设的;

  (二)国有建设用地使用权有偿使用合同或国有建设用地使用权划拨决定书未规定动工开发建设日期房产典当,自国有建设用地使用权有偿使用合同生效或国有建设用地使用权划拨决定书颁发之日起满一年未动工开发建设的;

  (三)已动工开发建设,但已开发建设的土地面积不到应开发建设总面积三分之一的,或已投资额 (不包括取得国有土地使用权的费用)不到开发建设总投资额四分之一且未经批准中止开发建设连续时间满一年的;

  (四)已动工开发建设,开发建设的土地面积已占开发建设总面积三分之一以上,但未动工开发建设的土地面积超过50亩的;

  (五)已动工开发建设,开发建设的土地面积已占开发建设总面积三分之一以上,或已投资额 (不包括取得国有土地使用权的费用)已占总投资额四分之一以上,国有建设用地使用权人停止施工满一年的个人循环贷款

  (六)法律、法规、规章规定属于闲置土地的其他情形。

  其中第(四)条款规定:……但未动工开发建设的土地面积超过50亩的;第(五)条款规定:……国有建设用地使用权人停止施工满一年的。这两款规定都是结合工作实际总结研究并有针对性制定的相关认定措施,是符合济宁市市情的,是极具现实可操作性的,对于认定为闲置国有建设用地具有突破性历史意义。

  问:《办法》对国有建设用地使用权不得转让、抵押的情形作了哪些规定?

  答:有以下几种情形之一的,国有建设用地使用权不得转让、抵押:

  (一)纳入拆迁公告范围,依法应予收回的;

  (二)未完成拆迁补偿的;

  (三)国有建设用地闲置的;

  (四)擅自改变土地用途、容积率等土地使用条件或房屋所有权证登记用途与国有建设用地使用权证登记用途不一致的;

  (五)国有建设用地使用权期限届满不足一年的;

  (六)司法机关和行政机关依法裁定,决定查封或者以其他形式限制房地产权利的;

  (七)办理了商品房预售许可的;

  (八)法律、法规规定不得转让、抵押的其他情形。

  再者,对于转让、抵押时办理手续的,又有具体的规定:国有建设用地使用权转让、抵押时,地上建筑物、构筑物及其附属设施随之转让、抵押。

  国有建设用地使用权人在申请办理转让、抵押国有建设用地使用权手续时,应提供
房产抵押借款房屋所有权证书或市房屋管理部门出具的权属证明材料。

  转让国有建设用地使用权的,国有建设用地使用权人应提供法律、法规规定的完税或免税证明,未提交的,不予办理;单独以用于房地产开发的国有建设用地使用权抵押的,抵押期限不得超过 《国有建设用地使用权出让合同》约定的竣工日期。

  问:《办法》设定实行房地产用地开发利用诚信管理制度。具体有哪些规定?

  答:《办法》规定房地产开发企业凡有下列情形之一的,两年内不得参加国有建设用地使用权招标、拍卖或者挂牌出让活动:

  (一)以招标、拍卖或者挂牌方式取得国有建设用地使用权后,不按规定时限签订国有建设用地使用权出让合同的;

  (二)未按国有建设用地使用权出让合同约定缴纳土地价款的;

  (三)不执行国有建设用地建设项目开工、竣工报告制度的;

  (四)未申请竣工建设项目国有建设用地检查核验的;

  (五)法律、法规、规章规定两年内不得参加国有建设用地使用权招标、拍卖或者挂牌出让活动的其他情形。

咨询前请阅读咨询须知  回到顶部