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主题:哪些情况下可以退房

帅哥哟,离线,有人找我吗?
zhanghaolawy
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哪些情况下可以退房  发帖心情 Post By:2012-2-26 21:32:36 [只看该作者]

 1、协议退房
买卖双方就退房事宜达成一致的可以办理退房手续。
法律依据:《合同法》93条“当事人协商一致,可以解除合同”
   2、约定退房
买卖双方可以在合同中约定出现某种条件的,买双方可以行使解除权,解除双方签订的买卖合同,并办理退房手续。
一般情况下上海版本的《上海市房地产买卖合同》第10条会约定具体的解约退房条件和相应的责任承担,比较成熟的约定是“卖方未能在合同约定的期限内履行过户手续或者交房手续的,买方有权要求卖方按照日万分之五承担违约金,逾期超过10天(或者15天)依然未能履行的,买方有权解除合同并要求卖方按照总价款20%承担违约责任”
如果合同确实做出了上述约定,那么作为购买方在出售方拒不履行过户和交房手续的时候可以行使解除权,并要求退房。
上海房产律师:依据约定退房必须注意合同的约定内容,严格按照合同约定履行解约手续,比如有些约定是要求书面同时,有些约定要求实现履行催告手续等,这些都是解约必备的条件,退房时必须按照规范的程序走才行,否则退房要求可能不被法院所采信。
三、法定退房
法律规定在具备某些条件的情况下,可以单方行使退房的权利。这些条件往往不是双方约定的,而是法律规定的,但是需要注意和说明的是,法律对于合同的解除是持谨慎态度的,并非所有瑕疵行为均可以导致合同解除,只有是解约行为严重到了一定的程度才可以解约。对此法律是这样规定的。
1、《合同法》第94条有下列情形之一的,当事人可以解除合同:“(一)因不可抗力致使不能实现合同目的;(二)在履行期限届满之前,当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务;(三)当事人一方迟延履行主要债务,经催告后在合理期限内仍未履行;(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的;(五)法律规定的其他情形”。
2、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第8条(一)商品房买卖合同订立后,出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人;(二)商品房买卖合同订立后,出卖人又将该房屋出卖给第三人。
  第9条(一)故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明;(二)故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实;(三)故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。
从合同的上述规定可以看出大凡要依据法定理由退房,条件都是比较苛刻的,并非是指要出售人有出售上的瑕疵,买受人就可以退房,这对于买受人确实可能不是很公平,但是法律为了保持司法秩序的稳定也有他做出上述规定的道理。
在此我们并不是讨论法院指定上述规定的合理性,而是如何更好的利用该规定保护自身权利,最近咨询退房的人非常多,理由也五花八门,但在我们看来绝大部分人的退房理由并不充分,比如有人提出交付的房屋有质量问题,是不是可以退房,那么我想说的是,房屋质量问题退房必须达到了房屋的质量问题足以导致房屋不可以居住的情况下才可以退房,但是这种情况是几乎没有的,大部分质量问题在修复后都是不影响居住的。再比如有人问交付的房屋旁边新开辟了一条马路,这个在出售时并没有告知原告,对此我们也认为可能开发商在出售方房屋时存在一定的欺诈和隐瞒,降低了房屋的居住品质是不对的,但同样的道理,这种欺诈和隐瞒并未达到法律规定的根本违约的程度,所以执意以此为由解约,法院也是不支持的。

 

文章来源:上海房产律师网 http://www.lawbridge.org/404.html


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