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主题:求助!!!我应对这套房子行使怎样的权利?谢谢帮助!

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求助!!!我应对这套房子行使怎样的权利?谢谢帮助!  发帖心情 Post By:2005-5-3 11:47:16 [只看该作者]

前些天就此事发表了帖子,在此谢谢看过和回复的朋友,但我还是很迷茫,现将此事详细道来,希望朋友们再指点指点!

我父亲去世早,继母单独住一套房子。在几年前由于房子所属单位进行房改,要求大家买房,继母年迈表示放弃购买权,要我姐姐、我、我弟弟购买,我、姐姐和弟弟均表示不愿购买,后在继母多次要求下,我就出资买下了房子。去年此房屋拆迁,我又交了购房款,买这套房子共交了3次款,均是我出资,现在已经是100%产权,但我一直未过户,因为老人说“不用过,谁出钱房子就是谁的”。可是我不放心,在我最后一次缴纳房款后,我和老人在房子所在单位房管科负责人面前签定了一纸“契约”,约定房款是由我全部出资,老人享有居住权,在老人去世后,我作为出资人可以对房子拥有所有权。但是,让我没有意料到的是,老人在去年去世之前背着我立了一份“公证遗嘱”,将此房子遗赠给了她的孙子(也就是我弟弟的儿子)。我觉得她这种做法严重侵害了我的合法权益。现在这事正在官司中,我认为法院判决不公,我该怎么办???

法院判决如下: 经审理查明:李文玉与被告周玉珍{我}系继母、女关系,原告系商继孙,李的丈夫周明乐{我父亲}1990年去世后,李仍住本市**路**号**室(该房屋产权属郑单位所有)。94年铁路局按房改政策向职工出售住房,由于李没钱购买,由被告夫妻购买了70%产权,产权人为李,98年被告又出资购买了剩余产权,李所住房屋于2000年拆迁,拆迁单位为李安置新楼房一套,李与被告双方经协商,由被告出资购买了该房屋产权,产权人仍为李,李与被告双方在办理产权中产生矛盾,经双方协商,于01年12月27日签定“契约”,约定新房分配楼房由被告周享有继承权和全部产权,李享有居住权,并由李和被告郑签名,被告将新房装修后,于02年5月与李一起居住因经济问题产生矛盾,又不能妥善处理,造成双方关系恶化,李逐于2003年3月12日向本院起诉,要求被告返还房屋及产权证······ 。**市**区法院受理后,于2003年5月8日作出了判决,被告不服向市中级人民法院提起上诉。在上诉期间,2003年7月12日李因病死亡······ 。区法院依法通知了受赠人周立{她继孙,也就是我弟弟儿子}为当事人承担诉讼,原告周立现请求法院判令被告返还房屋。 本院认为:原本市**区**路**号**室是由周明乐承租的公房,李作为周明乐遗孀购买了百分之百的产权,该房在拆迁时,李作为产权人,由拆迁单位分配现住房一套,仍由李购买了百分之百的产权,李是该房的合法所有人,对该房屋享有占有、使用、收益和处分的权利,被告垫付购房款的事实不能改变产权性质,李虽然与被告签定了契约,但没有办理产权转让登记,故该契约不具有法律效力,李经区公证处公证的遗嘱{2003年5月8日立},符合相关的法律规定,属合法有效的遗嘱,因此,本市**区**街**号**室楼房一套的所有权已由李文玉转移给了周立。拒此,依照《中华人民共和国民法通则》第71条、75条、第134条4款、《中华人民共和国之继承法》第16条3款之规定,判决如下: 一、被告周玉珍、张维周将房屋腾交给原告周立。同时交付房屋及房屋所有权证专用卡、拆迁安置协议书、住房买卖协议书及购房发票等手续。 二、原告周立返还被告购房款*****元。 案件受理费由被告负担。 如不服本判决,可在判决生效起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于**省**市中级人民法院。

“契约”如下: 契 约 1994年路局房改办法规定:将现有住房向职工个人出售70%产权,原兰西电务段离休干部周明乐(已故)租赁的住房:**街**号楼**单元**房间,其遗属李文玉、子周照民、长女周玉兰、次女周玉珍均表示放弃购买权。 在无人购房的情况下,李文玉要求周玉珍购买产权,1994年11月4日周玉珍出资买下70%产权,周玉珍享有继承权和产权,李文玉享有居住权。1994年7月27日周玉珍又出资按路局公有住房成本价买下100%产权,2000年3月17日路局房屋拆迁在原有住房基础上被安置于**街**号**室,周玉珍再次出资于2000年8月1日买下全部产权。周玉珍享有继承权和全部产权、李文玉享有居住权。特立此契约为证。本契约一式三份(现购房凭证为李文玉,手续由周玉珍办理)

立约人:周玉珍(指印) 李文玉(指印) 2001年12月27日

后我以我们之间不是借贷关系,更不是垫资,继母只是名义购房人,我是购房出资人,是实体所有权人,虽然购房凭证是继母的名字,但她没有出资,所以没有实体权利,不动产的登记人不一定就是不动产的真正所有权人。由“契约”进一步反映我是房屋的实际权利人,享有房屋的所有权,她仅是房屋登记名义人。应认定遗嘱无效,因为她处分的不是个人财产,而是我的合法财产,侵犯了我做为出资人的合法权益,没出资就没有实体权利(即财产权利)为由上诉到市中级人民法院。二审法院以“事实不清,证据不足”发回重审,但现在一审法院重审后只说要对房子装修进行评估,我想又要判我返还房子,不然评估装修干什么?我该怎么办,我该怎样用法律来维护我的合法权益。请帮帮我!谢谢!

注:1.发生经济纠纷是因为:2001年12月,她突然提出向我索要2万元钱,理由是该房是她的名字,里面有我父亲40年和她20年的工龄优惠,应归她所有。我说工龄优惠不是财产权益,路局不给,我们也没得到钱。 2. 2001年12月27日我们在路局拆迁安置科丁科长的办公室内主持调解,在方均认可以前的口头协议,没有异议的前提下,签定了文字“契约”,双方签字、画押(有“契约”、丁科长、我姐姐证言为证,继母参加了一审诉讼,当庭质证对“契约”认可)。

请问: 1.我做为出资人,其遗嘱是否处分了我的合法财产,侵犯了我的合法权益? 2.法院说我们是垫资是否正确? 3.“双方签定了契约,但没有办理产权转让登记,故该契约不具有法律效力”,这种说法对吗?我们签定的“契约”是否具有法律效力?(该房至今谁也没有办理产权转让登记,我要是当时办理了产权转让登记,还签“契约”干吗?) 4.法院认可我的出资行为,却为什么又以购房凭证是她的名字来确认产权,法院确认房屋实际所有权人是依据名字,还是实际出资人?


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我认为法院这么判也不算是错误,本来不动产权属就应以登记为准。但在不同的法院因法官认识这个问题思路不一样,象这种情况上诉判你胜诉也是有可能的。


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1.首先弄清是不是你的房子才能谈得上是否非法处理了你的财产.由于房产证上的名字是你继母的所以从形式上看她没有越权处分房子.

2.法院认为你们是垫资也有道理,在这种情况下只有这样认定.若认为你们是实际所有权人那你觉得法律规定的办理过户手续和房产证还有意义吗?

3.公证遗嘱是很难推翻的,你可以向法院主张该公证遗嘱具有恶意因为一审判决的当天办理过户明显具有恶意.若说你们的契约无效也说得过去,但是因为契约上说你有全部产权那么该契约的潜在意思是说等李去世后才把产权过户给你,那你就可以以此为理由主张该契约是一个附期限的合同,要求李的继承人承担办理过户的义务.我觉得法院支持的可能性不是太大不过可以一试.若确实不判给你那你就要求反还欠款并要求利息,还有就是装修费用等各方面要求赔回来.

4.关于形式和实质的问题,在不动产上看形式.问你一个问题,你跟别人一起买彩票,你让他帮忙挑两个数字结果中了奖,你给人家钱吗?


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  发帖心情 Post By:2005-5-12 21:16:11 [只看该作者]

回楼上:

1.此房至今谁也没有办理产权转移登记,没有产权证。你说是形式上看,那就说明与实质上是有区别的。

2.说垫资,我绝不同意。因为出资时没有这样的说法,老人已经八十多岁了,而且有我们3个儿女,我为什么独自出资买房。如果让你给八十多岁的母亲买房,你有什么样的想法,是否应先声明什么?而我们的契约正好就说明了一切(而且有我姐姐的证言表明我当时出资是有条件的,就是要有所有权)。

3.我们的契约说的很明白,就是在我们出资买完房后拥有所有权,而不是她去世后。而且她在立公证遗嘱时没有两证,我们也就此情况对公证处提出质疑要求撤消,公证处主任也表示此公证遗嘱存在瑕疵。但以没有达到撤消程度为由拒绝了我,我认为这样有失“公证”二字。

4.关于形式和实质的问题,在不动产上看形式.问你一个问题,你跟别人一起买彩票,你让他帮忙挑两个数字结果中了奖,你给人家钱吗?

那我请问:如果在买彩票之前立有契约的,该怎样处理?


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  发帖心情 Post By:2005-5-13 9:13:57 [只看该作者]

回楼主!

1。那房子现在的产权人是谁呀?你说没过户的意思是不是还在铁路局名下还是别人的名下?

2。很遗憾的告诉你,虽然你的契约实质上证明了你的观点,但是并不是所有的契约一经签字就会放声法律效力,有的还要通过一定的形式才行。例如:买车并不是买卖合同签了以后就是你的,必须得去车管所过户才行,否则出了车祸车证上的车主虽不是实际所有人但仍要承担责任,你觉得这样的人怨吗?你向别人借钱,别人跟你签了房屋抵押合同说你还不起帐就把你房子卖了优先还账但是没去房管部门办抵押登记,等到你真还不起帐时,他并没有把你房子卖掉他先拿走欠款的权利,到时候他也会说“你想想当初他要是不答应卖房子先还我帐我能把钱借给他吗?”,很遗憾,谁让你不去办理登记手续呢!还有结婚,以前都是办了酒席就算了现在为什么都去领证?虽然只是程序上的事情但这样的法定程序是会影响你的实际权力的程序!!!!

3。公证处这次肯定错了,没有两证就办理不符合他们的调查核实基本义务。你们可以要求公证处撤销,他再不撤销你就可以到法院告公证处让法院撤销。

我说的很明白了,既然你“卖完房后就拥有所有权”这并不产生你自然拥有所有权的效力,只相当于你跟别的开发商签订买房合同一样,等条件成熟了(即开发商把房子建好了你把钱付清了)你就可以要求开发商给你办理过户手续了,具体到本件事情,你把钱付清了,所以就可以要求原户主给你过户了,假如户主是老太太(你没告诉我房产权人是谁),你就可以要求她给你过户了,他死了就可以要求继承人给你办理过户。

4。我说的是不动产看形式。我承认我举的例子不准确。

以上解释仅是个人意见不足为据仅供参考。因引用以上观点而导致的财产损失本人概不负责!!


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  发帖心情 Post By:2005-5-15 12:16:56 [只看该作者]

1.我说:购房凭证是她的名字,但没有产权证。

2.我也有2个案例,请楼上参考:

案例1:

中央电视台(8月25日) [今日说法]节目中“老子、儿子和房子”一案。法院认为,本案的焦点是买房的钱到底是谁出的,也就是说谁出了买房的钱,谁就具有房屋的所有权。针对这个关键问题,父子俩再次针锋相对,各执一词。 经过审理,法院认为冯智慧没有充分的证据来证明购房款的来源(而父亲有),所以尽管购房凭证都是冯智慧的名字,也不能认定房子就是他的。2003年8月,天津市第二中级人民法院做出终审判决,撤消一审法院的判决,确认房子归父亲冯金祥所有。 中国人民大学法学院副院长 龙翼飞教授在点评中说到: 问题似乎很简单,因为我们通常意义上判断一个房子归谁看产权证上的名字就可以。 但是如果是父子或者是母子共同出资买房,虽然房屋产权写在一个人名下,但有可能是共有关系。还有一种情况是家庭成员里一方或多方出资,委托另一方去购房,这样就变成了一个委托代理关系,所以在家庭的购房里边会有几种情形。从法律角度来判断,购房既然是一种出资购置财产的行为,当然是谁出资房屋应当是属于谁所有。

案例2: 老人出资购房 儿媳登记产权台湾公婆夺回房屋所有权

新闻晚报

   年近古稀的两位台湾老人以上海儿媳凌女士的名义出资购买了两套商住房屋。后两老人因政策允许,在要求凌女士一起办理合同购买人的变更、出资和权属手续时,遭其拒绝。万般无奈下,老人将儿媳告上法庭。日前闵行法院作出一审判决,两套商住房房屋的所有权人为两位台湾老人。   2001 年5月,台湾的公婆与儿媳凌女士商议,处于对政策的考虑,由两位老人出资,以凌女士名义购买位于闵行区的两套商住房屋,其实际产权及有关房屋的一切权利与责任均为两位老人所有。事后,两位老人付清了房款。同年7月,他们以儿媳妇的名义与房产公司签订了两套房屋的预售合同。   双方就此事签订一份协议书:“凌女士同意将两套商住房屋在两位老人任何一方有生之年有收租权,两位老人以外任何人使用都应付租,双方均不得对两套商住房屋进行转让出售或过户,两位老人均过世后该商住房由其儿子一方继承”等有关条款。   同年8月,两位老人因政策允许,要求儿媳协同办理合同变更手续,却被拒绝。两位老人提出诉请,要求确认两套房屋的所有权。在法庭上,其儿媳辩称房款是其儿子出资,双方已经约定房屋产权归儿媳,且已取得房屋的产权证,故要求驳回诉请。   法院认为,双方争议的焦点在于两点:其一,该房屋是谁出资的;其二,两套房屋产权的归属问题。   对于第一问题,两位老人提供的存折和签订的协议书等证据能证明房款是两位老人支付的。   对于第二问题,因凌女士办理房屋的房地产权证时登记人为凌女士。其次,应明析不动产权利登记人与真正所有权人之间的法律关系,不动产的登记公示效力,主要保护不动产登记人及真正所有人以外的善意第三人的利益,不动产的登记人不一定就是不动产的真正所有权人。由协议书载明,两老过世后该房屋由其儿子继承,进一步反映该房屋的实际权利人,仍享有房屋的所有权。应当明确房屋的实际所有权人是两老人,凌女士仅是房屋登记名义人。故法院判决,两套商住房的所有权人为两位台湾老人。

在我国的法理中合同制约登记,而不是登记制约合同。也就是说先有合同,后有登记,所以登记与否并不能阻碍合同本身的效力。


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  发帖心情 Post By:2005-5-18 12:45:18 [只看该作者]

在我国的法理中合同制约登记,而不是登记制约合同。也就是说先有合同,后有登记,所以登记与否并不能阻碍合同本身的效力。 如果你认真再看一下合同法,就会明白合同的成立与生效是不相同的,而不动产权利的最后确认不是以合同来认定的,而是以登记为准的。你的情况与你所列案例情况不尽相同,第一个案例可能是共同生活的家庭成员之间的财产登记,第二个案例是一般的房产买卖,而你的情况是房改房,房改房涉及到特定的人身关系及只有购房者才能享受到的工龄等优惠。当然,我也认为,你也不是全无胜诉的可能,这与法官个人的见解有很大关系,这个案件确实是二可之间的案件。


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  发帖心情 Post By:2005-5-19 16:22:14 [只看该作者]

最后一次回楼主! 你举的案例不具有可比性! 你当时买这个房改房花的钱如果买当时的全价商品房能不能在同地段买到同样条件的呢?!所以说你买的这个房子并不全部是你一个人出的钱------单位考虑了你父亲的工龄等条件。法院认为你是垫付也没错----现在北京上海都这样认为。若像你这样的情况在北京,法院一般会把房产评估,然后把你以前垫付的钱扣除给你后再按继承来分。不过,你在当初买该套房子的时候其他继承人都放弃了购买权利--------这一条对你非常有利------你可以据此要求法院判决给你。

既然你那么爱举例子,那我就给你举一个例子,今年春节前两天,中央电视2台组织了几个京城大律师和七八个明星对四个电影片断当中涉及到的法律问题进行表决,表决结果是四个律师对四个问题没有一个是意见一致的----甚至完全相反的观点也都能说得通,而所有的明星对各个问题的表决同样不一样;假如把这些明星当作法官的话,我想他们对这些问题也会做出不同的判决的,难道说他们就错了吗?所以,我一直认为律师的任务不是在法律条文或理论上找到绝对可靠的支点而是尽全力说服法官相信你的观点是正确可行的从而维护当事人的利益。顺便说一句,有的当事人在委托律师时老是问,你能保证打赢吗?就是再有把握的我们也不敢答应给他们呀就是因为我们不敢断定法官是那种类型的法官------他是倾向于对方还是更倾向于我方!

好了,法官若还是判你是垫付那你就以我前次劝你的那样以合同纠纷来诉,要么就向对方多要求偿还金钱------考虑到物价因素和人民币购买力问题。

再次提醒,这是最后一次回你!以上意见仅供参考!


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  发帖心情 Post By:2005-5-20 0:38:17 [只看该作者]

谢谢楼上朋友的认真回复!

1.我们也是是共同生活的家庭成员之间的财产登记。你说:不动产权利的最后确认不是以合同来认定的,而是以登记为准的。

那么,先抛开我们的案子不谈。就上两案例中,为什么登记人都被推翻了呢?我想法院的判决不会违背法理吧。那就是判案还是要看事情的真实情况是怎样的吧?根据最高人民法院(2000)法民字第4号文件的规定:“工龄优惠只属于一种政策性补贴,而非财产或财产权益。”“健在一方用自己的积蓄购买的公有住房应视为个人财产。”(意思很明显,反之则不然)。

你说:“与法官个人的见解有很大关系,这个案件确实是二可之间的案件。”我很同意,这也是我的案子为何看似简单,却三番五次没有结果的原因。另外,最重要的一点在于我了解到对方在法院有很大的关系,这是主要的。

2. 回8楼: 你所说的律师有不同观点我确实承认,我在网上也咨询了不下百个律师,虽然观点也有不同,但绝大多数还是认同我所拥有的权利,即所有权。法院认为是垫资是极其没有道理的,因为契约中说的已经很明白了,我不是垫资!另外,在我所举的例中,是法官在判决,而不是律师,所以你给我举的例我觉得没什么意义。

契约本身就是一个合同,这我在这回的诉状中也提到了,可是不知法院会怎样判。

还是非常感谢楼上朋友的关心,我就是想得到大家的帮助,与大家共同探讨,言语之中如有得罪请多原谅!


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  发帖心情 Post By:2005-5-23 11:47:32 [只看该作者]

看了搂住这么执著,我就再说两句呀。

------以下纯属戏言!楼主可看可不看。

关系网现在没办法因为咱们国家没有无条件回避这个制度所以只能将就着了。

你的案子到二审了,所以你最希望的结果是会改判你拥有所有权;由于你所说的原因可能会导致你败诉若真的改判没戏了那就尽可能的要求比较多的赔偿吧。国家机器就是一件工具,任何人都可以利用它来维护自己的利益,但是有可能你对这套机器不熟悉或者由于其他各方面的原因导致这套工具对别人更有利,同时我们又不可能改变这套工具的结构和性能那么我们就只能适应也就是说我们要用这套工具尽可能的维护自己的利益以达到现阶段自己的利益最大化。

既然你知道契约是合同,那你再往前进一步--------仔细看看登记对某些契约约定的权利有什么影响。再往远了说还是形式与实质到底是什么样的关系。既然你那么执著于事实那咱们顺着你的逻辑来,那你实事求是的说你当初买房的时候享受到你爸的以前在单位的工龄优惠没有----尽管法律上规定不允许?你若享受到了那么你的其他姐妹兄弟也应该同样的享受呀而事实上并不是这样的------铁路局并不是把你爸的工龄优惠平均分到他的每一个继承人头上而是你全部的享受了。我若是你的姐妹,那我会告诉你你可以按照国家的物价指数和银行同期利息来算你以前出的钱,我们还给你------这样你跟你当初不出钱的时候比较,在经济利益上并没有受到损失吧------你会同意你姐或妹一个人独自用老爸的工龄优惠来买这套房子吗?

你上次提到的今日说法里的案子我周五晚上去逛书店顺便看了看,跟你想得不一样------并不像你说的那样谁出的钱就是谁的------内部包含着一个问题就是法院可以认定是父亲出钱委托儿子去买的房子而儿子越权写的是自己的名字,所以法院可以认定儿子的代理行为是无效的那么这件事情就自然而然的成了因越权代理导致的房产证登记错误最终推翻房产证上的记载而认定房子是父亲的;假如在出现这个纠纷前还是因为这套房子而跟别的其他人产生了纠纷(比方说窗台上的东西把过路人砸了),那么追究责任的时候并不会追究父亲而是追究儿子------尽管父亲是事实上的拥有人---------法院看的还是房产证上的名字也就是说在某些时候是注重形式胜于注重事实的。你有时间看看美国的法官写的判决吧,那才真正的脚判决呢,他们把自己对这件案子的分析包括对法律条文的理解都写道判决里面来说服当事人而不像咱们这样把双方的证据一罗列就直接认定事实问题和法律问题了。判决的差距

说个题外话,关于契约的事,并不是当初订立契约时双方都是真实意思表示就能当然得承认你就具有了契约上约定的权利,还有重要的一项就是国家的认可。结婚并不是双方相互承认就能成为夫妻而要履行一定的形式----办理结婚证-----否则就会出现双方相互承认对方是自己的配偶而法院并不这么认为而认为是同居;这个有点人身属性强那就换一个,不会游泳的百万富翁掉水里了,有人要求他给十万就救他,富翁认为我小命比十万块钱重多了肯定会答应,若产生争议那可能会认定乘人之危而被撤销导致救人者得不到那时万块钱,若论当时双方的意思确实都是真实的意思表示并且一致而为啥还不能要求十万块钱呀原因就是没得到国家的承认,同样房产证上没你的名字国家就不承认你有产权人的权利但是还有一些遗留的问题需要过渡所以也会考虑到以前的事实并不完全的按照形式,当然,你要推翻法定的形式就必须有足够合法的证据-----这就加大了举证的力度和难度,若没拿出证据那就会出现形式有时候不合理但是绝对的合法。

以上戏言,不足为据,仅是发发感慨而已。周六周日坐军车无论是高速公路收费、停车收费、违章等方面都很霸道就想到你在这个论坛提出来的形式和事实上的问题来,虽然不是因公用军车但是他的形式-----牌照----使得人们认为它具有一定的特权导致了它的霸道。


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我很希望和大家探讨这件事!

关系网的问题就不说了,说了也是眼泪。

楼上说:我会同意姐或妹一个人独自用老爸的工龄优惠来买这套房子吗? 如果没有约定我当然不会同意,但在购买时,继母、姐、弟均表示不愿购买放弃购买权(见契约)。 关于你说:可以按照国家的物价指数和银行同期利息来算你以前出的钱,他们还给我。我想那是不可能的,要是如此我也不会再打官司了,因为当初买房就几万元,现在此房已升值至十几、二十万元了,你想他们愿意吗?还有最高人民法院(2000)法民字第4号文件的规定:“工龄优惠只属于一种政策性补贴,而非财产或财产权益。”所以根本谈不上继承它,在此就不多解释了。

你在举例中说:(比方说窗台上的东西把过路人砸了)。那我想问问要是房子是出租的,是承租人摆放花盆造成的,会追究谁的责任,是房屋的登记人,还是事实造成过错的人呢?

今日说法里的案子说的很明白,儿子主张购房款是自己出的,老子也主张钱是自己出,所以可以看出并不是“父亲出钱委托儿子去买的房子而儿子越权写的是自己的名字”的问题,法院在审理时也是看谁的出资证据更有力来判决的。如果这个案子还不能说明问题,那请看看最高人民法院/中国应用法学研究所颁发的案例http://www.law110.com/lawcase/fwchanquan/8803009.htm (这样登记人被出资人推翻的案例很多,我不一一例举)。

我的出资+契约如果还不算“足够合法的证据”,那我不知道此类案件中什么才算是“足够合法的证据”?

还要谢谢楼上发表的意见,有不正确之处还望更正!


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帅哥哟,离线,有人找我吗?
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  发帖心情 Post By:2005-6-8 17:31:49 [只看该作者]

中国不是判例法国家,所以以前的判例并不必然要求约束现在的案子!

说了N遍了,只有合法的契约法律才保护!你的契约完全违法倒也说不过去但至少缺少一定的要件。

现在什么都不要说了,等案子判下来再说吧!


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