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普法小课堂---房屋所有权归属
[ 2010-12-16 16:11:00 | By: 常州法律人 ]
 

房屋所有权

  房屋所有权的转移,是以登记转移。

    例:1996年甲将自己的三间私房作价2万元转让给乙,乙略加修缮后,居住一年后以4万元的价格转让给丙,丙居住一年后以5万元的价格转让给丁。以上几次转让均未办理私房过户手续。在丁居住期间,房屋所在地被该城市规划为对外经济开发区,该房屋价格涨至20万元,甲乙丙丁就房屋所有权发生争议。该房屋所有权应属于( )
    A. 甲
    B. 乙
    C. 丙
    D. 丁

    本题的核心问题是:房屋所有权的转移以登记为生效要件。本题中“几次转让均未办理私房过户手续”,所以房屋所有权并未发生转移。甲乙之间的买卖合同有效,根据《合同法》117条的规定,甲未将房屋的所有权转让给乙,要承担违约责任(包括实际履行、支付违约金和其他补救措施),房屋买卖合同中的实际履行,包括请求人民法院强制办理过户登记手续,这是一种债权请求权,要受到诉讼时效的限制,根据题中的内容,乙丧失了请求人民法院强制甲办理过户登记手续。丙和丁无权要求甲将房屋转让给自己,因为根据合同的相对性原则,他们与甲之间不存在合同关系。乙修缮了房屋使房屋增值,乙可以以不当得利为由请求甲返还不当得利。答案A.

    在房屋的区分所有问题中,主要针对公寓楼。大家应明确住户对房屋享有专有权、共有权、承担权。对房屋专有权,是指对自己的房屋享有所有权,专有权其范围目前采用墙心说而不是墙根说。房屋的共有权,是指住户对电梯、公用管线、过道享有共有权。如果在外墙做广告,其收益归整个楼的住户。曾有这样一个案例,某开发商将整个楼卖出,但将房顶租给苗圃商,苗圃商在给花浇水使楼房被浸泡。此案中,房顶属于住户共有的,开发商无权将房顶租给苗圃商,开发商与苗圃商之间的合同不是有效合同,开发商是一种侵权行为,由这种侵权行为造成的损失,由开发商和苗圃商负连带责任,这是共同侵权而不是相邻关系。住户对地下室的权利,有约定的依照约定,如果没有约定,取决地下室建设费用是否摊入到购房款中。区分所有的承担权涉及到业主委员会的问题,即楼房由谁享有管理权的问题,现在我国已经通过《物主委员会条例》:业主享有管理权,物业管理公司与住户之间是雇佣关系。

 
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