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产权式酒店的法律方面 
[ 2007-8-24 16:16:48 | By: 王建宁 ]
 

    近年来,在中国国内旅游热、房地产投资热的推动下,原本起源于欧美的时权酒店Time Share)、产权酒店的消费及投资模式,在中国大陆方兴未艾。比如,2005年十一期间举行的上海异地风景度假楼盘交易会就吸引了众多眼球,而上海前沿控股集团先后推出的海口索菲特产权式酒店江苏溧阳天目湖慧谷,也受到媒体的关注。

    本文所讨论的产权式酒店,是指开发商将每间客房分割成独立产权出售给投资者,投资者购买并将客房委托给酒店管理公司经营,分取投资回报,同时可获得酒店一定期限的免费入住权。其一般的运作模式如下:首先,投资者与开发商签订购房合同,投资者支付购房款,取得酒店房间的所有权。其次,投资者与酒店管理公司签订房屋租赁合同或者委托经营合同,将房屋出租或委托给酒店管理公司经营,投资者收取租金或分享经营收入,或者获得一定时间的免费入住权作为报酬,等等。不同的产权式酒店提供的回报方式不同,有些提供固定投资回报,另加部分酒店经营利润;有些则提供免费居住天数;有些只提供酒店经营利润,不提供其他回报。再次,开发商为吸引投资,往往引入专业担保公司,为投资者的收益提供一定条件的担保,约定在担保期间,若回报低于承诺时,投资者有权要求担保人承担担保责任。最后,有些开发商设计了退出机制,投资者购房后满一定年限的,可以以一定价格将所购房屋返售给开发商或酒店管理公司,开发商或酒店管理公司保证回购。

 

产权式酒店在中国大陆是一个新兴事物,其在市场运作中不可避免会涉及一些法律问题。我们作为法律专业人士认为主要有以下几点:

 

  (一)房屋买卖合同法律关系

开发商与投资者签订购房合同,双方都应了解对方的真实情况,开发商应了解投资者的资信情况,而投资者应了解开发商的主体资格、审查房屋预售许可证、规划许可证等文件,确定所购买的房屋是可分割出售,取得分户产权的产权式酒店(有些酒店只有一个独立的大产证,不允许分割出售)。决定购买后,仔细认真地签署购房合同,特别注意交付时间、权证办理、违约责任约定等条款。

在房屋买卖中,有时会产生期房转让法律关系。有些投资者与开发商签订购房合同后,在小产证办出之前,因各种各样的原因将所购房屋进行出售,这属于期房转让。《城市房地产管理法》第四十五条规定预售房是可以再转让的,而产权式酒店不属于住宅,目前还不受期房限转政策的限制。如果原价转让的,可与开发商协商办理商品房预售合同终止手续,到房地产交易中心注销预售合同备案登记,与贷款银行办理终止贷款合同手续,注销抵押登记,手续办完后新受让方可直接与开发商签订商品房预售合同,办理预售合同备案,但终止预售合同通常要承担一定的违约责任,还涉及到能否办理转按揭手续、缴纳相关税费、合同登记备案手续等。

此外,在购房过程中,还会有按揭贷款时的抵押借款合同关系、进行二手房转让时的房屋买卖合同关系等法律关系。

 

  (二)房屋租赁合同法律关系

投资者与酒店管理公司签订房屋租赁合同,将房屋出租给酒店管理公司,根据实际情况就租赁期限、租金及起算和支付时间、装修及租期满后的处分、物业管理、违约责任等事项进行约定,特别要明确约定租金计算和支付时间、单方终止合同的违约责任等。

 

(三)担保法律关系

开发商为增强投资吸引力,通常引入专业担保公司介入投资性房产领域,为投资者的收益提供一定条件的担保。投资者在与开发商签订房屋买卖合同后,可以得到一份由担保公司出具的担保函,在保证期间,若投资者回报率低于承诺时,权益人有权依据担保函要求保证人承担保证责任,并支付现金赔偿。这可在一定程度减少购房者的投资风险,也增加了开发商吸引投资的力度。

 

(四)物业管理法律关系

产权式酒店的物业管理不同于一般的住宅,因为有酒店管理公司一方面经营,另一方面也承担了物业管理的职能。投资者需要与开发商或酒店管理公司在合同中明确约定,在酒店管理公司进行经营的过程中,酒店物业的管理、运营、维修成本该由谁来负担?如若合同不明确,将来会产生争议。

()回购法律关系

有些开发商为鼓励投资者,在销售时承诺投资者购房满三年后,可以按原购买价将所购房屋返售给开发商,开发商保证回购,这在双方间形成了一种附期限附条件的房屋买卖合同关系。依《民法通则》、《合同法》,只要所附条件不违反法律、行政法规定的强制性规定,应属合法有效。在条件成立时,一方可以要求另一方履行合同义务。回购涉及到时间、条件、价格、税费承担、违约责任等内容,需在合同中明确约定。履行回购约定时,开发商的实力、经营状况将起决定作用。  

 

无论是开发商,还是投资者,不能只顾产权式酒店可能的高额回报,而忽视风险,双方都应该仔细进行商业分析,认真签订合同,并向法律等专业人士进行咨询,也是对投资的保障。高收益高风险总是相伴相生的,只有防范高风险才能使高收益成为可能。

 

 

 

 

 
 
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