房屋租赁合同的标的怎么算？定金怎么算？(2006)

法律桥网友Tinashi咨询：合同法规定合同的定金数额不得超过合同标的总额的20%。假如一个房屋租赁合同，合同期限为两年，每月租金为1万元，那么这个房屋租赁合同的标的总额应该是多少？定金是不是可以为两年租金总额的20%？

上海古晶律师解答：个人认为，可以这么理解，但是现实生活中没听说过这么签定金的。

上海马建荣律师解答：在房屋租赁合同中，双方可以约定两种不同的定金，定约定金和违约定金，一般而言定约定金在双方签订正式协议后即可转化为租金，而违约定金在实际上在操作上与违约金大同小异，但定金需受定金法则20%的限制，而违约金以双方约定为准，如约定过高的一方可以要求法院适当降低。

所以可以根据双方的真实意思表示来采取不同的方式约定，可以约定20%还可以超过20%，当然如果要超过的就应该以违约金的方式来约定。

Tinashi咨询：我想知道的是，这份合同的标的是不是两年的租金总额？

广州辛巴哥哥律师解答：该租赁合同期限为两年，每月租金为1万元，因此总合同标的额应当为12×1×2=24万元。

上海马建荣律师解答：是的。