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杨春宝一级律师简介
杨春宝一级律师，大成上海高级合伙人、资本市场部主任、国资基金研究中心主任，大成中国区私募基金专业带头人、科技与文化法律研究中心联合牵头人。执业30余年，长期从事私募基金、投融资、并购重组法律服务，尤其对对赌研究颇深且具有非常丰富的实战经验，并专注于金融机构股权投资业务。2004年起多次入选The Legal 500"私募基金"和"公司与商业"等境内外各类律师榜单，代理的中国法院首例适用外国法律审理外国公司的董事损害小股东权益纠纷案入选上海高院发布的《上海法院域外法查明典型案例》和威科先行"要案头条"。入选上海涉外法律人才库、上海市司法局鼎新法治人才库、上海国有企业改制法律顾问团，具有上市公司独立董事任职资格，系多家知名高校的兼职教授或兼职研究生导师及上海市商务委跨国经营人才培训班讲师。出版《私募股权投资基金风险防控操作实务》等16本投融资法律专著。了解更多常见法律问题
商品房与经济适用房适用的法律规则一样吗？
商品房与经济适用房在法律适用上存在明显差异。经济适用房是各地政府为解决中低收入家庭居住困难而采取扶持政策开发的房屋，通常在土地供应、税费等方面享受优惠，只能销售给符合特定条件的对象，其购买资格、面积标准、上市交易等均受地方政府相关管理办法的约束，购房人取得产权后转让往往受到年限限制并需补缴相关收益。商品房则是房地产开发企业经依法审批后开发建设、面向社会公众公开销售的房屋，其开发、预售、销售、登记等环节受房地产管理法律法规及《民法典》合同编相关规则调整。本案中房屋面向公众销售、不限定购买对象，因此应视为一般商品房销售，适用商品房交易的法律规则。实务上，购房人签约前应核查项目的土地性质、规划用途、预售许可证明及销售对象是否受限，避免误购政策性住房。常见争议焦点包括房屋性质究竟如何认定、开发商未如实告知房屋性质是否构成违约或欺诈、政策性住房违规对外销售的合同效力等，法院一般会结合销售方式、宣传内容与审批手续综合判断后依法作出裁判。
未取得预售许可证能否要求退还预交款？
商品房预售依法实行许可证制度，开发企业进行预售应当向房地产管理部门办理预售登记并取得预售许可证明，未取得许可即对外收取购房款属于违反法律强制性规定的行为，所签订的预售合同存在被认定无效的法律风险。按照合同无效的处理规则，因该合同取得的财产应当予以返还，购房人据此有权要求开发商退还预交的全部房款及相应利息，若开发商对合同无效存在过错，还应赔偿购房人因此遭受的损失。本案中开发商既未取得商品房预售许可证，也未办理经济适用房的相关销售手续，其辩称当地政府部门未强制要求办理许可，不能对抗法定的预售许可制度，该抗辩难以成立。实务操作上，购房人应注意收集和保存协议书、收款收据、售楼广告、宣传资料及沟通记录等证据，先与开发商协商退款，协商不成可向房地产主管部门投诉举报，或直接向人民法院提起诉讼，请求确认合同无效并判令返还房款。需要提示的风险是，若开发商在购房人起诉前补办取得预售许可证明，合同效力可能获得补正而被认定有效，因此维权宜尽早进行。常见争议焦点包括合同效力的认定、返还范围与利息起算时间、双方过错程度及损失赔偿责任的分配等。
协议未写明房屋性质法院如何认定？
协议书中未写明房屋性质时，法院不会简单按照某一方当事人的单方意愿解释合同，而是会综合合同条款、交易背景、销售宣传、付款安排、产权办理约定以及双方真实意思表示等因素，依法认定合同性质并作出判决。本案中，开发商售房时对外宣传为商品房，协议亦约定购房人补交剩余款项后办理房证、产权证和发票，购房人的真实意思是购买能够取得独立完整产权的商品房；而开发商隐瞒房屋实为经济适用房、整栋楼仅有一个大产权证、购房人只能取得房屋使用凭证的重要事实，该行为构成对交易重要事项的隐瞒，情节严重的可能构成欺诈。购房人可以基于重大误解或受欺诈为由请求撤销合同，也可以合同目的不能实现为由主张解除合同，要求返还已付房款并赔偿损失。需要注意的是，原《合同法》的相关规定现已被《民法典》吸收整合，撤销权、解除权的行使均受法定期间限制，购房人应在知道或应当知道撤销事由后及时主张权利，避免因逾期而丧失权利。实务上应妥善保存售楼广告、宣传册、沙盘说明、口头承诺的录音录像等证据，因为商品房的销售广告和宣传资料对房屋及相关设施的说明具体确定、对订立合同有重大影响的，依法可视为合同内容。常见争议焦点包括宣传内容是否构成合同组成部分、隐瞒房屋性质是否构成欺诈、购房人自身是否尽到合理注意义务等。
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