各省、自治区、直辖市地方税务局，宁夏、西藏、青海省（自治区）国家税务局：
为了进一步做好土地增值税清算工作，根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及实施细则的规定，现将土地增值税清算工作中有关问题通知如下：
一、关于土地增值税清算时收入确认的问题
土地增值税清算时，已全额开具商品房销售发票的，按照发票所载金额确认收入；未开具发票或未全额开具发票的，以交易双方签订的销售合同所载的售房金额及其他收益确认收入。销售合同所载商品房面积与有关部门实际测量面积不一致，在清算前已发生补、退房款的，应在计算土地增值税时予以调整。
二、房地产开发企业未支付的质量保证金，其扣除项目金额的确定问题
房地产开发企业在工程竣工验收后，根据合同约定，扣留建筑安装施工企业一定比例的工程款，作为开发项目的质量保证金，在计算土地增值税时，建筑安装施工企业就质量保证金对房地产开发企业开具发票的，按发票所载金额予以扣除；未开具发票的，扣留的质保金不得计算扣除。
三、房地产开发费用的扣除问题
（一）财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，在按照“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的5%以内计算扣除。
（二）凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用在按“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的10%以内计算扣除。
全部使用自有资金，没有利息支出的，按照以上方法扣除。
上述具体适用的比例按省级人民政府此前规定的比例执行。
（三）房地产开发企业既向金融机构借款，又有其他借款的，其房地产开发费用计算扣除时不能同时适用本条（一）、（二）项所述两种办法。
（四）土地增值税清算时，已经计入房地产开发成本的利息支出，应调整至财务费用中计算扣除。
四、房地产企业逾期开发缴纳的土地闲置费的扣除问题
房地产开发企业逾期开发缴纳的土地闲置费不得扣除。
五、房地产开发企业取得土地使用权时支付的契税的扣除问题
房地产开发企业为取得土地使用权所支付的契税，应视同“按国家统一规定交纳的有关费用”，计入“取得土地使用权所支付的金额”中扣除。
六、关于拆迁安置土地增值税计算问题
（一）房地产企业用建造的本项目房地产安置回迁户的，安置用房视同销售处理，按《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[2006]187号）第三条第（一）款规定确认收入，同时将此确认为房地产开发项目的拆迁补偿费。房地产开发企业支付给回迁户的补差价款，计入拆迁补偿费；回迁户支付给房地产开发企业的补差价款，应抵减本项目拆迁补偿费。
（二）开发企业采取异地安置，异地安置的房屋属于自行开发建造的，房屋价值按国税发[2006]187号第三条第（一）款的规定计算，计入本项目的拆迁补偿费；异地安置的房屋属于购入的，以实际支付的购房支出计入拆迁补偿费。
（三）货币安置拆迁的，房地产开发企业凭合法有效凭据计入拆迁补偿费。
七、关于转让旧房准予扣除项目的加计问题
《财政部 国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》（财税[2006]21号）第二条第一款规定“纳税人转让旧房及建筑物，凡不能取得评估价格，但能提供购房发票的，经当地税务部门确认，《条例》第六条第（一）、（三）项规定的扣除项目的金额，可按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算”。计算扣除项目时“每年”按购房发票所载日期起至售房发票开具之日止，每满12个月计一年；超过一年，未满12个月但超过6个月的，可以视同为一年。
八、土地增值税清算后应补缴的土地增值税加收滞纳金问题
纳税人按规定预缴土地增值税后，清算补缴的土地增值税，在主管税务机关规定的期限内补缴的，不加收滞纳金。
国家税务总局
二○一○年五月十九日
相关法律服务
杨春宝一级律师简介
杨春宝一级律师，大成上海高级合伙人、资本市场部主任、国资基金研究中心主任，大成中国区私募基金专业带头人、科技与文化法律研究中心联合牵头人。执业30余年，长期从事私募基金、投融资、并购重组法律服务，尤其对对赌研究颇深且具有非常丰富的实战经验，并专注于金融机构股权投资业务。2004年起多次入选The Legal 500"私募基金"和"公司与商业"等境内外各类律师榜单，代理的中国法院首例适用外国法律审理外国公司的董事损害小股东权益纠纷案入选上海高院发布的《上海法院域外法查明典型案例》和威科先行"要案头条"。入选上海涉外法律人才库、上海市司法局鼎新法治人才库、上海国有企业改制法律顾问团，具有上市公司独立董事任职资格，系多家知名高校的兼职教授或兼职研究生导师及上海市商务委跨国经营人才培训班讲师。出版《私募股权投资基金风险防控操作实务》等16本投融资法律专著。了解更多常见法律问题
土地增值税清算时收入如何确认？
土地增值税清算时的收入确认规则，直接关系到计税依据的准确性。根据现行政策，清算时如果房地产开发企业已经全额开具商品房销售发票，则应当按照发票所载金额确认收入；如果尚未开具发票或者未全额开具发票，则以交易双方签订的销售合同所载明的售房金额以及其他收益来确认收入。这里需要特别注意的是，如果销售合同所载明的商品房面积与有关部门实际测量面积不一致，并且在土地增值税清算之前已经发生了补退房款的情形，那么在计算土地增值税时应当对收入进行调整。实务中常见的风险点在于，有些企业仅按合同金额入账，但实际开票金额因面积补差或价格调整发生变化，若未及时调整清算申报收入，可能引发税务机关的纳税调整。另外，对于未开具发票的项目，税务机关通常要求以合同作为收入确认依据，但合同之外的价外费用、违约金、延期付款利息等收益也应计入收入，否则存在少缴税款的风险。企业在清算前应全面梳理所有销售合同、发票开具情况以及实际测绘面积差异，确保收入确认金额与凭证保持一致，必要时主动进行补充申报，避免因收入确认不准确而面临补税、滞纳金甚至罚款的后果。建议企业建立完善的收入台账，按照清算单位逐套核对开票金额、合同金额和实际收款金额，为清算申报提供充分依据。
未支付的质量保证金能否在清算时扣除？
关于房地产开发企业未支付的质量保证金在土地增值税清算时的扣除问题，政策规定得非常明确：关键在于建筑安装施工企业是否就质量保证金向房地产开发企业开具了发票。如果施工企业已经就质保金开具了发票，那么房地产开发企业在计算土地增值税时，可以按照发票所载金额予以扣除；如果施工企业没有开具发票，那么扣留的这部分质量保证金不得在土地增值税清算时计算扣除。这一规则体现了土地增值税扣除项目以合法有效凭证为原则的基本要求。实务中，质保金通常在工程竣工验收后由房地产开发企业按合同约定比例暂时扣留，待保修期满后再支付给施工企业。由于质保金在清算时点尚未实际支付，是否允许扣除容易产生争议。按照现行规定，只要施工企业先行开具发票，即使款项尚未支付，也可在清算时扣除；反之，即使款项已经实际支付，但若未取得发票，依然不能扣除。因此，企业应当重视质保金的发票管理，在清算前积极协调施工企业开具相应发票，避免因凭证缺失导致扣除被否。同时，企业还需要注意发票开具的金额必须与合同约定及实际扣留金额一致，防止因发票金额不实引发税务风险。另外，如果后期施工企业实际收到的质保金与已开票金额存在差异，应通过红字发票或补充开票等方式进行调整，确保税前扣除金额真实、合法、准确。
清算补缴的土地增值税是否加收滞纳金？
土地增值税清算后补缴税款是否加收滞纳金，是许多企业非常关注的问题。根据相关政策规定，纳税人按规定预缴土地增值税后，清算补缴的土地增值税，如果在主管税务机关规定的期限内补缴的，不加收滞纳金。也就是说，只要企业按照税务机关的清算审核结论或自行清算申报的要求，在法定期限或税务机关指定的期限内完成补缴，就不会产生滞纳金责任。这一制度设计是为了区分清算补税和日常申报未缴税款的不同性质：土地增值税实行先预缴后清算的模式，清算时点的税款金额属于最终确定数，预缴数只是估算数，因此清算补税不属于纳税人故意拖延缴税，不应适用滞纳金。但需要注意，如果纳税人超过税务机关规定的期限仍未补缴税款，则从逾期之日起应当按规定加收滞纳金。实务中，企业应当密切关注清算补缴期限，收到税务机关的清算审核通知书或自行清算申报后，及时安排资金完成缴纳税款。如果对清算结果存在异议，可以通过行政复议或行政诉讼等法律途径解决，但不能因此迟延缴纳税款，否则将面临滞纳金损失。此外，对于清算后多缴税款，纳税人可以依法申请退还，且退还时一般不涉及计付利息。企业应当建立完善的清算税款管理制度，明确各环节时间节点，确保在合规框架内有效控制税务成本。
以上内容仅供参考，不构成法律意见。如需专业法律服务，请联系杨春宝一级律师：chambers.yang@dentons.cn
