本所律师近期代理一境外人士在上海新购了一套高档公寓，从2011年1月看房签署买卖意向书、1月18日签署正式房地产买卖合同，直至2011年3月办理过户登记并取得产权证，整个交易恰恰经历了上海颁布实施有关的房产税试点政策和房产限购政策，现将在新的政策背景下上海房地产交易登记的基本流程及其相关情况作如下简要介绍：
【政策背景】
根据上海市人民政府于2011年1月27日发布的《上海市开展对部分个人住房征收房产税试点的暂行办法》的通知（沪府发[2011]3号）的有关规定，上海自2011年1月28日起开展对部分个人住房征收房产税试点。
根据上海市人民政府办公厅于2011年1月31日发布的《关于本市贯彻〈国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知〉的实施意见》（沪府办发[2011]6号）的相关规定，上海自2011年2月1日起正式实施房产限购政策。
【交易登记流程】
根据上海市有关房产限购和房产税试点政策的规定和本所律师实际办理交易登记的情况，目前上海房地产交易登记的基本流程为：
1、买方如实填写《购房人家庭成员及名下住房情况申报表》，房地产开发企业、房地产经纪机构核对购房人是否属于限售限购范围并签署意见和盖章；
2、买卖双方签署买卖合同（《上海市商品房预售合同》或《上海市商品房出售合同》或《上海市房地产买卖合同》并办理公证（如需）；
3、买方与银行签署《贷款抵押合同》（如需）；
4、买方前往房产所在的区（县）交易中心之税务机关办税窗口申报办理房产税征免认定手续；
- 申请减免房产税的，需填写房产税认定申报表，并提交下列资料（原件和复印件）：
（1）房产交易合同，包括新建商品住房的房屋交接书；
（2）新购住房的契税完税凭证；
（3）购房人及其家庭成员的有效身份证明；
（4）购房人的户籍（或居住）证明和婚姻状况证明；
（5）无住房同住人及其家庭成员的有效身份证明、户籍证明和婚姻状况证明（申请计入无住房同住人的提供）；
（6）其他有关书面证明文件、资料。 - 申报全额缴纳房产税的，需提交下列资料（原件和复印件）：
（1）房产交易合同，包括新建商品住房的房屋交接书；
（2）新购住房的契税完税凭证；
（3）购房人的有效身份证明；
（4）其他有关书面证明文件、资料。
5、提交初核后税务机关办税窗口打印《原有住房信息查询申请表》，买方向交易中心查询窗口查询原有住房情况，查询窗口受理后5个工作日出查询结果；
6、买方将原有住房书面查询结果（原件）交税务机关办税窗口，10个工作日后税务机关根据审核认定结果向购房人签发《上海市个人住房房产税认定通知书》；其中，申报全额缴纳房产税的，税务机关办税窗口收齐购房人提供的申报资料后可当场向购房人签发《上海市个人住房房产税认定通知书》；
7、除买方需办理上述有关申报房产税征免认定手续外，卖方需向税务机关办理有关所得税、营业税和土地增值税等纳税申报手续；以卖方为个人为例，需提交的申报资料包括：
（1）《个人住房转让所得个人所得税自行申报表》；
（2）《个人出售房屋营业税申报表》；
（3）《土地增值税申报表》；
（4）《代开〈销售不动产统一发票（代开）〉申请表》；
（5）涉及车位等非居住用房，还需提供有资质的评估机构出具的评估报告《房地产市场询价单》和《非居住用房出售情况承诺书》。
8、买卖双方申请房地产转移登记和抵押登记（如需），除了按照《上海市房地产登记技术规定（试行）》规定提交基本资料外，上海房产限购和房产税试点政策施行后需提交的特别资料包括：
（1）《购房人家庭成员及名下住房情况申报表》，境外人士则需《境外个人购房承诺书》；
（2）有关原有住房信息查询情况的《查询结果》；
（3）《上海市个人住房房产税认定通知书》；
（4）购房人家庭成员户口簿、结婚证等证明材料；
（5）对于符合限购一套住房的非本市户籍居民，需提供自购房之日起算的前2年内在本市累计缴纳1年以上个人所得税缴纳证明或社会保险（城镇社会保险）缴纳证明。
9、区（县）交易中心查验资料，对符合受理登记规定条件的出具《房地产登记收件收据》，对不符合受理登记规定条件的则出具《不予办理房地产交易、过户通知》；
10、依法领取《上海市房地产权证》并按约定办理交房手续。
【相关问题】
1、根据上海限购政策，违反规定购房的，不予办理房地产登记。因此，作为房屋买卖的双方当事人均应在签订意向书或买卖合同之前对该项房屋买卖交易是否存在转让登记之限制作适当的调查和确认，必要时在相关合同中约定因为资料申报不实或者违反限购政策而不能登记所导致的违约责任及其后续合同解除等处理所明确的约定。
2、根据上海房产税试点政策，交易当事人须凭地方税务机关出具的认定结果文书，向登记机构办理房地产登记；不能提供的，登记机构不予办理房地产登记。因此，作为房屋买卖的双方当事人亦有必要在签订合同之前对购房人是否需要缴纳房产税、计税依据及其适用税率、是否符合减免条件等作适当的确认，以避免将来产生不必要的争议。
3、另外需要注意的是，税务机关签发的《上海市个人住房房产税认定通知书》中载明的是“年度应纳房产税”的数额，由于房产税税款是自取得房屋产权的次月起计算，按年计征，不足一年的按月计算应纳房产税税额，因此购房人需要在取得产权证之后在税务机关办税窗口予以备案由税务机关确定当年度实际应纳税额，随后在每年的12月31日前自行申报缴纳税款即可。
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杨春宝一级律师简介
杨春宝一级律师，大成上海高级合伙人、资本市场部主任、国资基金研究中心主任，大成中国区私募基金专业带头人、科技与文化法律研究中心联合牵头人。执业30余年，长期从事私募基金、投融资、并购重组法律服务，尤其对对赌研究颇深且具有非常丰富的实战经验，并专注于金融机构股权投资业务。2004年起多次入选The Legal 500"私募基金"和"公司与商业"等境内外各类律师榜单，代理的中国法院首例适用外国法律审理外国公司的董事损害小股东权益纠纷案入选上海高院发布的《上海法院域外法查明典型案例》和威科先行"要案头条"。入选上海涉外法律人才库、上海市司法局鼎新法治人才库、上海国有企业改制法律顾问团，具有上市公司独立董事任职资格，系多家知名高校的兼职教授或兼职研究生导师及上海市商务委跨国经营人才培训班讲师。出版《私募股权投资基金风险防控操作实务》等16本投融资法律专著。了解更多常见法律问题
上海限购政策对购房登记有何限制？
法律概念与规则解释：上海于2011年2月起实施住房限购政策，核心是对部分家庭新购住房进行限制。购房人须如实填写《购房人家庭成员及名下住房情况申报表》，由房地产开发企业或经纪机构核对是否属于限售限购范围。违反限购规定购房的，登记机构不予办理房地产登记，买卖合同将面临履行障碍。n案件事实与实务场景引用：本文所涉境外人士购房案例中，交易跨越限购政策实施节点，办理登记时除常规材料外，还需提交《境外个人购房承诺书》。非本市户籍居民符合限购一套条件的，须提供自购房之日起前2年内在本市累计缴纳1年以上个人所得税或社会保险缴纳证明。可见审查重点包括购房人身份、家庭成员及原有住房情况。n实务指引与风险提示：买卖双方应在签订意向书或买卖合同前对交易是否存在转让登记限制进行调查和确认。建议核查购房人户籍或居住证明、婚姻状况、家庭住房套数以及个税社保缴纳记录。同时应在合同中明确约定因资料申报不实或违反限购政策导致不能登记时的违约责任和合同解除处理方式，以降低交易风险。
房产税征免认定手续如何办理？
法律概念与规则解释：房产税试点政策下，对部分个人住房征收房产税，交易当事人办理房地产登记时，必须凭地方税务机关出具的认定结果文书。认定手续由购房人向房产所在区县交易中心的税务机关办税窗口申报，提交房产交易合同、契税完税凭证、身份证明、户籍或居住证明及婚姻状况证明等资料。税务机关审核后确定征免并签发认定通知书。n案件事实与实务场景引用：根据文章所述，买方申报房产税征免认定时，申请减免需额外提供无住房同住人及其家庭成员的有效身份、户籍和婚姻证明。原住房查询需到交易中心查询窗口，查询结果5个工作日出具，税务机关审核认定后10个工作日签发《上海市个人住房房产税认定通知书》。申报全额缴纳的，资料齐全可当场签发。该通知书是登记必备材料。n实务指引与风险提示：购房人在签约前应确认是否需要缴纳房产税、计税依据及适用税率，以及是否符合减免条件。注意认定通知书载明的是年度应纳房产税，税款自取得房屋产权次月起计算，按年计征，不足一年按月计算。取得产权证后需到税务机关办税窗口备案，确定当年度实际应纳税额，并在每年12月31日前自行申报缴纳税款。
签约前应关注哪些限购和房产税风险？
法律概念与规则解释：住房限购和房产税试点均影响交易登记。违反限购政策购房的，登记机构不予办理房地产登记；未提供房产税认定通知书的，登记机构同样不予办理。这两项政策构成合同履行的前置条件，直接影响房屋所有权转移能否实现。因此，当事人签约前必须对购房资格和房产税负担进行充分核查。n案件事实与实务场景引用：文章所涉交易从签署意向书到领取产权证历时数月，期间政策实施，交易登记流程新增了申报表、原有住房查询结果、房产税认定通知书等特别材料。若未提前核查，买方可能在贷款、缴税、过户等环节受阻。卖方亦需完成个人所得税、营业税及土地增值税申报，提交相应申报表，否则同样影响交易完成。n实务指引与风险提示：建议买卖双方在签约前互相配合，买方提供家庭成员、住房套数、个税或社保证明，卖方准备房产和身份资料。合同中应明确约定因限购或房产税问题导致不能登记时的处理机制，包括解除权和违约责任。同时关注政策时效性，因政策可能调整，对于房产税认定后续变化应在合同中预留处理空间。
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