| |
相关法律服务
杨春宝一级律师简介
杨春宝一级律师，大成上海高级合伙人、资本市场部主任、国资基金研究中心主任，大成中国区私募基金专业带头人、科技与文化法律研究中心联合牵头人。执业30余年，长期从事私募基金、投融资、并购重组法律服务，尤其对对赌研究颇深且具有非常丰富的实战经验，并专注于金融机构股权投资业务。2004年起多次入选The Legal 500"私募基金"和"公司与商业"等境内外各类律师榜单，代理的中国法院首例适用外国法律审理外国公司的董事损害小股东权益纠纷案入选上海高院发布的《上海法院域外法查明典型案例》和威科先行"要案头条"。入选上海涉外法律人才库、上海市司法局鼎新法治人才库、上海国有企业改制法律顾问团，具有上市公司独立董事任职资格，系多家知名高校的兼职教授或兼职研究生导师及上海市商务委跨国经营人才培训班讲师。出版《私募股权投资基金风险防控操作实务》等16本投融资法律专著。了解更多常见法律问题
装修中少量用水即渗漏到楼下，如何判断责任归属？
判断装修渗漏责任的核心在于查明漏水原因与因果关系。本案中工人切砖仅用水约一点五升，用量极小，正常完好的楼板不应因如此少量的施工用水即发生渗漏；而现场发现阳台与卧室之间存在明显裂缝，楼下木地板被浸泡，说明水很可能是沿着楼板裂缝渗漏至楼下，即漏水源于房屋本身的质量缺陷，而非装修施工不当。实务中可从三方面判断：一是用水量与渗漏损失是否明显不成比例；二是渗漏路径与裂缝位置是否吻合，可通过楼下天花板水渍位置比对；三是裂缝是否属于贯穿性或结构性裂缝。必要时可委托专业房屋检测机构对渗漏原因进行鉴定，鉴定意见是确定责任主体的关键证据。若查明系房屋质量缺陷所致，装修业主对楼下损失一般不承担主要赔偿责任，但仍应保留施工记录、用水情况、现场影像等证据，以证明自身装修行为与漏水之间不存在因果关系，避免被楼下住户误认为系装修不当引发纠纷。
房屋仍在保修期内，开发商应承担哪些责任？
若房屋系开发商直接出售且尚在保修期限内，开发商对楼板裂缝等质量缺陷负有保修义务，应当无偿修复裂缝，并对因渗漏造成楼下住户木地板浸泡等财产损失承担赔偿责任。判断是否在保修期内，应结合商品房买卖合同的约定、房屋竣工验收合格日期以及各部位对应的法定最低保修期限综合认定；不同部位的保修期长短不一，防水防渗漏部位通常有数年的保修期，地基基础和主体结构等关键部位的保修责任期限更长，甚至与设计使用年限一致。实务中建议业主第一时间书面通知开发商并留存送达凭证，要求其在合理期限内上门查验和维修；开发商拖延或拒绝维修的，业主可自行委托有资质的机构维修，凭维修合同、发票等向开发商追偿费用，楼下邻居的损失也可一并主张，协商不成的可通过诉讼解决，同时注意保存漏水现场照片、裂缝影像资料、施工用水记录等证据，以便证明渗漏系质量缺陷所致而非装修不当。
超过保修期的存量房，物业是否应当修补裂缝？
根据律师解答，若房屋属于存量房且已超过保修期限，楼板裂缝的维修责任应由物业公司承担，维修费用从房屋维修基金中支出。楼板作为承重结构通常属于建筑物共用部位，其维修养护本属物业管理的职责范围，业主发现裂缝漏水后，应第一时间书面通知物业公司，要求其派员现场查验、评估裂缝性质并制定维修方案，物业公司不得以房屋长期空置、漏水发生在业主专有部分内等理由推诿。涉及动用维修基金的，物业公司应按照法定程序向业主委员会或相关主管部门提出使用申请，经规定比例业主表决同意后列支，业主可要求物业公开维修方案与费用预算。若物业公司拒不履行维修义务，业主可向房地产行政主管部门投诉，或通过业主委员会督促其履职，必要时可依法提起诉讼要求其履行维修责任并赔偿因拖延维修造成的扩大损失。此外，楼下住户木地板浸泡的赔偿问题，可在查明漏水原因后由相应责任主体承担，若各方对责任归属存在争议，建议先行协商或共同委托鉴定，协商不成的通过诉讼途径一并解决。
以上内容仅供参考，不构成法律意见。如需专业法律服务，请联系杨春宝一级律师：chambers.yang@dentons.cn
