南京星汉别墅(波兰大使馆)买卖合同确认无效案一审判决书

江苏省南京市鼓楼区人民法院

民 事 判 决 书

(2018)苏0106民初4619号

原告:黄振文(成黄振文),女,1928年8月31日出生,住美国马萨诸塞州洛威尔市。

原告:成敏德,男,1959年1月9日出生,住北京市。

原告:成义德,男,1960年5月29日出生,住美国马萨诸塞州洛威尔市。

上述原告共同委托诉讼代理人:杨春宝,北京大成(上海)律师事务所律师。

上述原告共同委托诉讼代理人:梁寓禹,北京大成(上海)律师事务所律师。

被告:荣智丰,女,1950年12月23日出生,住香港特别行政区。

委托诉讼代理人:李惠奇,上海市大明律师事务所律师。

委托诉讼代理人:潘德炜,上海市大明律师事务所律师。

第三人:成明德,男,1952年12月1日出生,住**。

第三人:成美德,女,1964年4月30日出生,住33DeerStreetUnit509.Portsmouth.NewHampshire.03801.USA。

上述第三人共同委托诉讼代理人:郁大镇。

原告黄振文、成敏德、成义德与被告荣智丰、第三人成明德、成美德确认合同无效纠纷一案,本院于2018年4月18日立案后,依法适用涉外程序,公开开庭进行了审理。原告成敏德及原告黄振文、成敏德、成义德共同委托诉讼代理人杨春宝、梁寓禹、被告荣智丰委托诉讼代理人李惠奇、潘德炜、第三人成明德、成美德共同委托诉讼代理人郁大镇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告黄振文、成敏德、成义德向本院提出诉讼请求:请求确认被告以成众志、成竟志名义与成之德签订的关于南京市水佐岗39号房屋的《南京市房地产买卖契约》无效。事实和理由:南京市房屋为成众志(已故,其妻子为原告黄振文,其儿子为原告成敏德、成义德)与其兄成竟志共同共有(通过继承方式取得)。由于成众志、成竟志二人长期居住在美国,不能亲自管理上述房产,故在2006年6月16日委托自称在国内的被告荣智丰处理与上述房产有关事宜,委托期限为一年。2007年5月23日,被告荣智丰在成众志完全不知情的情况下,以成众志、成竟志的名义与被告丈夫成之德签订关于南京市房屋的《南京市房地产买卖契约》,将该房屋以600万元出售给成之德。被告荣智丰作为代理人,事前及事后都没有告知成众志上述房屋买卖事宜,更未经成众志同意及认可。被告荣智丰利用其管理房屋的便利,将本市水佐岗39号房屋于2007年6月擅自变更至被告丈夫成之德名下。2010年2月17日成竟志去世。2014年12月22日成之德去世。2017年1月1日成众志去世。原告黄振文、成敏德、成义德系成众志的合法继承人。原告认为,被告荣智丰提供虚假身份信息,自称拥有中国国籍并居住在中国大陆,以成众志、成竟志的名义与被告丈夫成之德签订《南京市房地产买卖契约》,且2014年成之德去世后,被告荣智丰系其唯一合法继承人,被告荣智丰的代理行为本质上属于自己代理,应依法认定为无效。故原告诉至法院,请求判如所请。

被告荣智丰辩称,1、原告隐藏成众志生前遗嘱,其继承不适用法定继承,而且,成众志作为涉案房屋的委托人,只有本人才有权对被告的代理行为提出异议,其生前对此未表示否认。原告既非委托人,亦非涉案房屋买卖合同的相对人,与此事无利害关系,因此原告主体不适格。2、成众志、成竟志委托被告处理涉案房屋是真实意思表示,并经公证处公证,且涉案房屋买卖合同中约定的房屋价款远高于当时的评估价,价格公道,并未损害成家利益,故被告的代理行为合法有效。3、涉案房屋于2007年过户登记至被告丈夫成之德名下,《民法总则》于2017年10月1日起施行,故原告在诉状中引用《民法总则》第168条是不正确的,该法条不具有溯及力,不能适用于本案。原告的诉请无法律依据,不应得到支持。

第三人成明德、成美德述称,一、2006年6月16日成竟志、成众志所作出的委托应为无效委托。理由为:1、第三人成明德、成美德在2002年5月6日母亲陈励常去世后,即继承了父亲成竟志名下南京市房屋产权(属于父母共同财产)中属于母亲遗产的部分产权,第三人即依法成为该房屋的共同共有人。被告荣智丰及其丈夫成之德对此应是明知的,不属于善意第三人。成竟志、成众志未取得第三人即共同共有人同意,即擅自作出委托书,委托被告荣智丰处理涉案房屋,应认定该委托无效。2、在2002年成竟志多次的住院记录中均显示,其被确诊为“脑器质性精神障碍”、“老年性脑萎缩”、“精神分裂症”等。2010年成竟志去世时其死亡证明中亦显示其为“老年性痴呆。”因此,被告应明知成竟志患有精神病,属于不能辨认自己行为的精神病人,还与其办理售房委托手续,亦应认定该委托行为无效。二、被告荣智丰代理将涉案房屋转让给其丈夫成之德的行为应为无效行为。理由为:1、由于涉案房屋受让人是被告丈夫,被告代理将该房屋转让给其丈夫成之德后,被告本人也应是此受让房屋的共同共有人,依据《民法总则》第168条关于自己代理的规定,此转让行为应当无效。2、被告与受让人恶意串通,隐瞒其外籍身份,伪造身份证件,利用成竟志患有精神分裂症及成众志长期居住国外的机会,一直隐瞒涉案房屋已由其代理转让给其丈夫成之德的事实,既未支付房款,亦未依法向委托人报告委托事项的处理情况。直至成众志之后过问房屋情况时,才得知涉案房屋早已过户至被告丈夫成之德名下。此行为系恶意串通,严重损害了第三人及原告的权益,应为无效。第三人同意原告的诉讼请求。

本院经审理认定事实如下:成竟志与成众志系兄弟关系。原告黄振文系成众志之妻,原告成敏德、成义德系成众志之子。成竟志、陈励常(已去世)夫妇育有长子成之德、次子成明德(第三人)、女儿成美德(第三人)。被告荣智丰系成之德之妻。2010年2月17日,成竟志去世。2014年12月22日,成之德去世。2017年1月1日,成众志去世。

涉案房屋位于南京市,1992年10月该房屋所有权证中载明该房屋系成竟志、成众志共有,建筑面积为平房51.6平方米、二层楼房334.4平方米、平房99.5平方米,合计485.5平方米。2002年9月16日至2002年10月31日期间,南京鼓楼城镇建设综合开发(集团)公司在本市鼓楼区水佐岗地块实施道路拓宽市政项目的房屋拆迁,拆除了上述涉案房屋中的51.6平方米平房。

2006年6月16日,成竟志与成众志共同出具《委托书》,载明委托人为成竟志、成众志,受托人为荣智丰,委托事项为“位于南京市,因我们现已加入美国籍,长期居住在美国,故全权委托荣智丰女士代表我们处理上述房产(包括出售等)相关事宜。受托人为办理上述委托一事所签署的相关文件,委托人均予以认可。受托人无转委托权。委托期限2006年6月16日至2007年6月16日。”2006年6月19日,南京市第三公证处出具(2006)宁三证内民字第2455号公证书,证明成竟志、成众志在前面的《委托书》上签名。

2007年5月23日,被告荣智丰作为成众志、成竟志(甲方、卖方)的代理人与成之德(乙方、买方)签订《南京市房地产买卖契约》,约定甲方自愿将南京市房屋出售给乙方,建筑面积433.9平方米,房屋用途住宅;该房屋价款为600万元,乙方领取房屋所有证时现金支付全额款项;甲、乙双方定于2007年6月10日正式交付该房屋,甲方应在正式交付房屋前腾空该房屋;双方定于2007年6月30日前向有关部门申请办理相关附属设施和相关权益的更名手续等等。

2007年6月25日,南京市房屋所有权登记至被告丈夫成之德名下,建筑面积为二层楼房334.4平方米、平房99.5平方米,合计433.9平方米。上述买卖契约中约定的房屋价款600万元至今未予支付。

上述事实,有当事人陈述、居民死亡医学证明书、《委托书》、《公证书》、房屋所有权证、《关于水佐岗39号道路扩宽拆迁说明》、《南京市房地产买卖契约》、房屋登记簿等证据证明。

本院认为,关于原告的主体资格。南京市房屋原系成竟志、成众志共有,在成众志于2017年1月1日去世后,原告黄振文、成敏德、成义德均系成众志的法定继承人,有权提起本次诉讼,故原告的诉讼主体资格适格。

本案主要争议焦点为被告荣智丰以成众志、成竟志名义与被告丈夫成之德签订的涉案房屋买卖契约是否合法有效。本案受理时间系于2017年10月1日《民法总则》施行后。根据《民法总则》第一百六十八条第一款规定,代理人不得以被代理人的名义与自己实施民事法律行为,但是被代理人同意或者追认的除外。此款系关于自己代理的规定。本院认为,首先,涉案房屋系具有重大价值的不动产,原系成竟志、成众志兄弟共有,而被告丈夫成之德系成竟志长子,又系成众志侄子,属于关系密切的近亲属,2006年6月16日成竟志、成众志兄弟共同委托被告荣智丰处理(包括出售等)涉案房屋相关事宜时,经公证的《委托书》中并未明确说明该房屋亦可过户给内部家庭成员成之德;其次,成之德与被告荣智丰系夫妻关系,在其婚姻关系存续期间所得的财产归夫妻共同所有,被告荣智丰作为受托人,其在委托期限内代理成竟志、成众志于2007年将涉案房屋出售给其丈夫成之德,之后该房屋并过户至成之德名下,属于成之德与被告荣智丰共同所有,实质亦系将涉案房屋出售并过户给被告自己,符合《民法总则》中关于自己代理的情形;再次,自己代理在被代理人同意或者追认的情况下,该代理行为有效。被告未能充分举证其代理涉案房屋买卖过户的行为经被代理人成竟志、成众志同意或追认,且自2007年涉案房屋买卖及过户至今,该房屋价款600万元一直未予支付,亦不能证明成竟志、成众志认可被告荣智丰的前述代理行为。故本院认定被告荣智丰以成众志、成竟志名义与被告丈夫成之德签订关于南京市房屋的《南京市房地产买卖契约》系自己代理,未经被代理人成竟志、成众志同意或追认,该买卖契约无效。

综上,依照《中华人民共和国民法总则》第一百六十八条第一款、《中华人民共和国合同法》第五十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条以及最高人民法院《关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条规定,判决如下:

2007年5月23日被告荣智丰以成众志、成竟志名义与成之德签订的关于南京市水佐岗39号房屋的《南京市房地产买卖契约》无效。

案件受理费53800元,由被告荣智丰负担(原告黄振文已预交80元,于执行时一并结算)。

如不服本判决,可以在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按照对方当事人的人数提出副本,上诉于江苏省南京市中级人民法院。

审 判 长: 冯  亚  晨

人民陪审员: 成  爱  华

人民陪审员: 杨  秀  霞

二O一九年六月二十九日

书 记 员: 张妍

履行告知书

依法履行生效法律文书确定的义务是每一位当事人应尽的法律责任。

如未在生效法律文书规定的期限内履行义务,进入执行程序后,法院将依法采取以下强制措施:

1.扣押、冻结、划拨、拍卖被执行人的财产;

2.将被执行人纳入失信人员名单;

3.对被执行人限制高消费、限制出境;

4.采取罚款、搜查、拘留等强制措施;

5.情节严重,构成犯罪的,依法追究拒不执行判决、裁定罪的刑事责任。

以上强制措施,可以同时采取。希望当事人在生效法律文书确定的期限内自觉履行义务。

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