上海华滨投资有限公司与第一太平戴维斯物业顾问(上海)有限公司委托合同纠纷二审案件二审民事判决书

上海市第一中级人民法院(2019)沪01民终11117号

当事人

上诉人(原审被告):上海华滨投资有限公司,住所地上海市浦东新区东方路3601号2号楼1111室。

法定代表人:兰强,董事长。

委托诉讼代理人:肖桂荣,上海申浩律师事务所律师。

委托诉讼代理人:赵世文,上海申浩律师事务所律师。

被上诉人(原审原告):第一太平戴维斯物业顾问(上海)有限公司,住所地中国(上海)自由贸易试验区乳山路227号3楼D-62室。

法定代表人:罗伯特·亚历山大·詹姆斯·麦凯拉(ROBERTALEXANDERJAMESMCKELLAR),董事长。

委托诉讼代理人:杨春宝,北京大成(上海)律师事务所律师。

委托诉讼代理人:周晨黠,北京大成(上海)律师事务所律师。

审理经过

上诉人上海华滨投资有限公司(以下简称华滨公司)因与被上诉人第一太平戴维斯物业顾问(上海)有限公司(以下简称戴维斯公司)委托合同纠纷一案,不服上海市浦东新区人民法院(2019)沪0115民初5266号民事判决,向本院提起上诉。本院于2019年9月11日立案受理后,依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。

上诉人诉称

华滨公司上诉请求:撤销原审判决第一项,改判华滨公司不支付顾问服务费,撤销原审判决第二、三项,对华滨公司应支付的代理佣金、中介服务费金额进行调整。事实和理由:1、戴维斯公司未能全面履行顾问服务义务,故剩余的5万元顾问服务费支付条件不成就;2、双方委托合同中关于0.15倍月租金奖励花红的约定超出了招投标文件的约定,故该约定应属无效;同时双方在确认书中确认的竣工日期也存在错误,应属于无效或可撤销范畴;如按照实际竣工时间2017年3月27日计算,戴维斯公司并未达到预期考核指标,无权主张0.15倍的奖励花红,且应扣减0.1倍月租金代理费;3、租赁代理费服务和顾问服务内容存在重合,不应重复计费,故中介服务费部分应当予以调整。

被上诉人辩称

戴维斯公司辩称:戴维斯公司已经全面履行了顾问义务,华滨公司应按约定支付剩余顾问服务费;双方之间是委托合同关系,不存在合同无效的情形,实际竣工备案证明是2018年6月才拿到,故双方确认书中确认的竣工日期并未损害华滨公司的利益;中介服务费是双方签字确认的,华滨公司现在要求调整缺乏依据。原审判决正确,请求二审法院驳回上诉,维持原判。

一审原告诉称

戴维斯公司向一审法院起诉请求:1、判决华滨公司向戴维斯公司支付市场顾问服务费人民币5万元,并支付至实际清偿之日止的逾期付款利息(按照人民银行同期贷款利率计算利息,自2017年11月12日起,暂计至2018年11月30日为2,505.14元);2、判决华滨公司向戴维斯公司支付佣金1,374,206.75元,并支付至实际清偿之日止的逾期付款利息(按照人民银行同期贷款利率计算利息,自2018年8月23日起,暂计至2018年11月30日为16,541.31元);3、判决华滨公司向戴维斯公司支付中介服务费406,062.50元,并支付至实际清偿之日止的逾期付款利息(按照人民银行同期贷款利率计算利息,自2018年3月10日起,暂计至2018年11月30日为12,921.13元);4、本案诉讼费用由华滨公司承担。

一审法院查明

一审法院认定事实:2015年7月20日,华滨公司与戴维斯公司双方签订《租赁代理委托合同》一份,华滨公司为甲方、戴维斯公司为乙方,该合同的主要条款如下:

一、关于委托事项。第2.1条约定,甲方按合同所述条款委托乙方代理本项目的租赁等事宜,乙方须履行本合同内所述职责,并须遵守甲方所指定之方针及政策;第2.2条约定,乙方于委托期内按照本合同条款的约定完成工作任务,甲方根据乙方租赁业绩按本合同相关条款的规定向乙方支付佣金和实施奖惩。

二、关于委托期限及委托租金单价。第3.1条约定,委托期限自本合同签署之日起至本项目取得竣工备案证后的12个月止。

三、第5.1条约定了项目的营销策划及市场顾问服务:在本合同周期内,乙方将与甲方就项目租赁事宜提供专业市场顾问服务,市场顾问服务费用20万元,该费用将于签约后10个工作日内由甲方向乙方支付第一笔费用10万元,样板层交付后10个工作日由甲方向乙方支付第二笔费用5万元,项目获得竣工许可证后10个工作日由甲方向乙方支付第三笔费用5万元,甲方收到乙方开具的正式发票后付款。全程市场顾问服务包括:Ⅰ.宏观市场研究,通过对宏观经济环境分析及本项目地块本身特点和周边交通、配套等方面的研究,明确项目自身特性,具体包括上海宏观经济市场研究、项目所处世博板块区域的发展研究导向、每月常规市场研究报告;Ⅱ.周边区域写字楼市场研究及项目定位,通过对写字楼市场、项目周边区域的供需状况分析,着重研究写字楼市场未来供给状况、需求状况,把握市场供给和需求特点,判断项目未来发展市场空间,为项目定位提供市场依据,同时对项目周边区域将与本项目产生竞争关系的项目进行分析,判断竞争项目对本项目的威胁程度,具体包括上海写字楼市场研究、项目办公楼产品定位及优化(明确写字楼主要客户群的企业类型,并提出该类客户对于写字楼商业、餐饮及相关配套的具体要求);Ⅲ.项目产品设计建议及优化,具体包括项目整体设计优化建议、写字楼楼层平面优化建议、写字楼公共部位设计建议、写字楼垂直动线设计优化建议;Ⅳ.市场推广策划及执行,根据对市场基础信息的分析判断,制定本项目营销总体策略,以及宣传、活动、渠道、租赁等各专项策略,用以指导本项目的营销推广的具体执行,具体包括拟定本项目的《营销策划报告》、依据《营销策划报告》制定市场推广计划、协助并指导合作的广告公司工作。

四、第5.3条约定了项目的租赁代理服务:就本项目之市场定位、定价、租赁策略,为甲方提供建议;派驻专业代理团队入住现场开展工作,负责租赁代理人员的岗位培训、营销流程及操作技巧的培训;参与租赁合同的谈判;协助甲方起草、签订本项目的租赁合同;引起准客户对本项目之兴趣并处理本项目有关查询;参与租赁合同的谈判,协助甲方起草、签订本项目的租赁合同。

五、关于租赁代理工作的目标进度及奖惩条款。第6.1条约定,本项目单套房屋租金标准不应低于经甲方确认的租赁价格细分表,乙方就单套房屋完成相应服务后(包括租赁合同经甲方审批同意后签订,内容合法有效,以及甲方收到该客户足额支付的首期租金及保证金),该套房屋可计入乙方已完成租赁代理的面积范围;第6.2条约定,乙方须完成的本项目租赁代理工作目标的进度要求,前期预租(竣工前)完成35%,获得竣工证后第3个月完成50%,获得竣工证后第6个月完成75%,获得竣工证后第9个月完成100%;第6.3条,双方同意按照上述进度计划对乙方租赁代理业绩实施考评,租赁佣金计算公式为“单套佣金=单套月租金X基准佣金率”;第6.4.4条约定,基准佣金率为乙方投标所报基数,该佣金甲方确认为乙方保底佣金,乙方的基准佣金为月租金的0.25倍,第三方代理成交佣金根据当时市场情况由甲乙双方共同商订,乙方的自有客户成交佣金相当于第三方代理成交佣金及乙方的基准佣金之和,第三方代理客户成交则乙方的代理佣金为上述基准佣金;第6.4.5条约定,奖励指标为项目竣工时,……,预租率达到50%,则已经成交部分的面积代理方可以获得除基本租赁佣金之外的额外的0.15个月租金作为奖励花红。

六、关于租赁代理佣金的支付。第7.1条约定,甲方应在每个考核阶段结束后,根据考核情况按照本合同第六条第6.3款约定公式计算佣金,并在甲方按照考核和计算结果书面确认应支付给乙方的代理佣金费用且乙方向甲方出具等额有效的发票之日起5个工作日内向乙方支付结算佣金;第7.2条约定,甲方有权自行出租总代理出租面积的15%,双方同意,对于甲方自行出租的房屋,其租赁面积列入该考核阶段的乙方实际出租面积,但是乙方无权就甲方自行出租的房屋提取佣金。

2016年,华滨公司与戴维斯公司签订《补充协议》一份,对双方2015年7月20日签订的《租赁代理委托合同》达成补充协议,约定考核面积由22,156平方米变更为35,333.49平方米。

上述合同履行期间,戴维斯公司向华滨公司提供了年度XX大厦招商小结、上海写字楼市场月报、上海XX大厦周边市场概况、上海XX大厦办公楼项目定价建议说明、项目市场分析及销售价格建议、上海XX大厦营销推广策划方案、上海XX大厦租赁营销方案、项目团队销售及中介推广工作计划、写字楼样板布局及佣金建议、上海XX大厦写字楼营销预算方案、上海XX大厦市场目标客户定位及交房标准建议等报告及邮件。华滨公司向戴维斯公司支付了市场顾问服务费15万元,剩余5万元未支付。

2018年2月,华滨公司、戴维斯公司双方就《租赁代理委托合同》的履行签署了《〈租赁代理委托合同〉履行第一阶段的确认书》一份,华滨公司为甲方、戴维斯公司为乙方,约定甲方与乙方于2015年7月20日签订《租赁代理委托合同》,约定乙方为甲方建设的上海XX大厦招租,按成交租赁金额,乙方向甲方收取月租金0.25倍的佣金,并且约定在竣工前如果出租率达到50%的,甲方另外奖励乙方0.15倍的租金奖励,现双方就合同履行的第一阶段确认:1、双方一致同意,2017年11月1日视为XX大厦竣工日,合同履行的第一阶段,截止到2017年11月1日止,哪怕甲方在该日实际还未获得竣工证书,以后不再调整竣工日;2、合同第二阶段自2017年11月1日起至2018年7月31日止,该期间,乙方按合同约定的月租金0.25倍向甲方收取基准佣金,……,合同履行到2018年7月31日止,之后乙方不再为甲方招租;双方确认截至2017年11月1日,XX大厦实际出租率达到了50%,甲方同意给乙方月租金0.15倍的奖励。

华滨公司与戴维斯公司双方就案外人Z公司租赁的中介服务事宜签订《代理服务费(佣金)确认书》,约定:戴维斯公司已经就Z公司的租赁事宜提供了完整的中介服务,收取相等于1.5个月净租金的服务费,计136,875元;支付条件为在承租人与华滨公司签订租赁合同,且承租人已向华滨公司支付租赁保证金和一个月租金后,华滨公司根据戴维斯公司所出具的正规税务发票,于30天内向戴维斯公司支付上述中介服务费。华滨公司与戴维斯公司双方就案外人Y公司租赁的中介服务事宜签订《代理服务费(佣金)确认书》,约定:戴维斯公司已经就Y公司的租赁事宜提供了完整的中介服务,收取相等于1.5个月净租金的服务费,计269,187.50元;支付条件为在承租人与华滨公司签订租赁合同,且承租人已向华滨公司支付租赁保证金和一个月租金后,华滨公司根据戴维斯公司所出具的正规税务发票,于30天内向戴维斯公司支付上述中介服务费。戴维斯公司于2018年6月25日向华滨公司开具了金额分别为136,875元、269,187.50元、名称为中介服务费的增值税发票。

根据《上海市建设工程质量监督报告》的记载,涉案项目的物业上海XX大厦的竣工验收日期为2017年3月27日;根据《建设工程竣工验收备案证书》,上海XX大厦工程竣工验收备案的时间为2018年6月4日。

2018年8月16日,戴维斯公司向华滨公司发送《律师函》,主张华滨公司支付剩余市场顾问服务费,以及代理佣金、中介服务费,华滨公司未予支付。

另查明,案件审理过程中,华滨公司确认,截至2017年11月1日,戴维斯公司已完成了其提交的《上海XX大厦佣金计算表》中的第1项至第16项所列明的16家公司的租赁代理委托工作,对该计算表所列内容除佣金费率、金额和第一阶段划分方式外,均无异议。

一审法院认为

一审法院认为,华滨公司与戴维斯公司签订的《租赁委托代理合同》及《补充协议》系双方当事人的真实意思表示,不存在违反法律及行政法规的情况,合法有效,双方均应恪守。

关于市场顾问服务费,一审法院认为,戴维斯公司作为证据提交的市场顾问服务相关报告及文件,在内容上已基本涵盖涉案《租赁委托代理合同》第5.1条约定的“全程市场顾问服务”的相应内容,应认为戴维斯公司已经履行了相应的市场顾问服务义务,华滨公司应支付剩余的顾问服务费5万元及逾期利息损失。关于利息的计算,根据双方约定,该顾问服务费应于获得竣工许可证后10个工作日且华滨公司收到戴维斯公司开具的正式发票后付款,现上海XX大厦取得竣工验收备案证书的时间为2018年6月4日,且戴维斯公司已于2018年6月29日向华滨公司开具了咨询服务费发票,故逾期付款利息应自2018年6月30日开始计算,戴维斯公司主张计算标准为中国人民银行同期同类贷款基准利率,于法无悖,一审法院予以支持。

关于租赁代理佣金,华滨公司与戴维斯公司双方争议焦点在于竣工日的确定,戴维斯公司主张按照双方签署《〈租赁代理委托合同〉履行第一阶段的确认书》确定的竣工日2017年11月1日考核,华滨公司主张按照《上海市建设工程质量监督报告》记载的竣工验收日期2017年3月27日进行考核。对此,一审法院认为,本案中双方对竣工日的争议影响的是戴维斯公司租赁代理工作第一阶段的考核以及租赁代理佣金的金额计算,即华滨公司与戴维斯公司双方基于平等主体之间的商事合同而产生的民事权利,并不影响房屋建筑竣工验收、备案等相关行政管理秩序,因此,基于意思自治之原则,应以华滨公司与戴维斯公司双方已经在《〈租赁代理委托合同〉履行第一阶段的确认书》中明确约定的“竣工日”作为确定第一阶段期限及计算租赁代理佣金的依据。同时,该确认书明确出租率已达到了50%,华滨公司同意给予戴维斯公司月租金0.15倍的奖励,故戴维斯公司主张2017年11月1日之前完成租赁代理工作的部分以单套月租金按0.40的佣金率计算佣金,之后完成的租赁代理工作以单套月租金按0.25的佣金率计算佣金,金额合计为1,374,206.75元,一审法院予以支持。至于华滨公司辩称戴维斯公司没有开具发票,双方没有对金额最终达成一致,故付款条件未成就,一审法院认为,戴维斯公司已经完成了合同核心义务,且戴维斯公司已经开具发票的咨询服务费,以及双方已经确认且戴维斯公司亦已开具发票的中介服务费款项,华滨公司亦未予以支付,在此情况下,戴维斯公司未再开具增值税发票亦在情理之中,华滨公司以此抗辩付款条件未成就,一审法院不予采纳,但该部分的逾期付款利息,应自起诉之日开始计算,戴维斯公司主张的计算标准为中国人民银行同期同类贷款基准利率,于法无悖,一审法院予以支持。华滨公司另抗辩戴维斯公司代理租赁的一户承租人因刑事犯罪给华滨公司造成不良影响,该部分租赁代理佣金应当免除,一审法院认为,华滨公司既未举证证明该承租人涉嫌刑事犯罪以及给华滨公司造成损失的事实,亦未举证证明戴维斯公司在租赁代理该承租人的过程中存在隐瞒、疏忽等不当履行代理职责的情况,故该项辩称意见,一审法院不予采信。

关于中介服务费,华滨公司与戴维斯公司双方已经签订《代理服务费(佣金)确认书》两份,确认戴维斯公司完成了相应的中介服务及华滨公司应当支付的中介费金额合计为406,062.50元,同时戴维斯公司也已向华滨公司开具了相应增值税发票,因此戴维斯公司应当向华滨公司支付相应中介服务费并承担逾期付款利息。《代理服务费(佣金)确认书》明确付款期限为承租人签订租赁合同并向华滨公司支付租赁保证金和一个月租金后,华滨公司根据戴维斯公司出具的发票,于30日内向戴维斯公司支付中介服务费,现承租人于2018年2月支付了租赁保证金及首期租金,戴维斯公司开具增值税发票的时间为2018年6月25日,故逾期付款利息应自2018年7月26日起开始计算,戴维斯公司主张的计算标准为中国人民银行同期同类贷款基准利率,于法无悖,一审法院予以支持。至于华滨公司辩称顾问服务的内容与租赁代理服务的内容有重合,服务内容有重合的情况下戴维斯公司既收顾问服务费又收佣金和中介费不合理,一审法院认为,涉案合同中对市场顾问服务内容及服务费的约定为第5.1条,对租赁代理服务的约定系第5.3条,对租赁代理工作的考核及佣金计算为合同第六部分,其中6.4.4条明确约定戴维斯公司自有客户成交佣金相当于第三方代理成交佣金及戴维斯公司基准佣金之和,因此,从合同约定看,戴维斯公司主张的市场顾问服务费、租赁代理服务佣金、中介服务费均有相应的合同依据,亦不存在重复计算的情况,因此,华滨公司的该项辩称意见,一审法院不予采纳。

一审法院审理后,依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零九条、第一百一十二条之规定,判决:一、上海华滨投资有限公司应于判决生效之日起十日内向第一太平戴维斯物业顾问(上海)有限公司支付市场顾问服务费5万元及逾期付款利息(以5万元为基数自2018年6月30日起按中国人民银行同期同类贷款基准利率的标准计算至实际清偿日);二、上海华滨投资有限公司应于判决生效之日起十日内向第一太平戴维斯物业顾问(上海)有限公司支付租赁代理佣金1,374,206.75元及逾期付款利息(以1,374,206.75元为基数自2019年1月9日起按中国人民银行同期同类贷款基准利率的标准计算至实际清偿日);三、上海华滨投资有限公司应于判决生效之日起十日内向第一太平戴维斯物业顾问(上海)有限公司支付中介服务费406,062.50元及逾期付款利息(以406,062.50元为基数自2018年7月26日起按中国人民银行同期同类贷款基准利率的标准计算至实际清偿日)。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费21,560元,因适用简易程序减半收取计10,780元,由上海华滨投资有限公司负担。

本院查明

二审中,当事人没有提交新证据。

本院经审理查明,原审法院认定事实无误,本院予以确定。

本院认为

本院认为,双方签订的《租赁代理委托合同》、《补充协议》、《履行第一阶段的确认书》、《代理服务费(佣金)确认书》均合法有效,双方均应恪守履行。本案二审争议在于华滨公司应支付的市场顾问服务费、租赁代理佣金、中介服务费金额的认定。

一、关于市场顾问服务费。戴维斯公司主张其已经完成了全部顾问服务义务,并提供了相关报告及文件,从戴维斯公司提供的报告及文件内容来看,基本涵盖了双方合同约定的相应内容,故戴维斯公司已经就其该部分诉讼主张完成了举证责任。现华滨公司抗辩认为戴维斯公司未能履行全部顾问服务义务,但是又无法明确指出戴维斯公司具体有哪些义务没有履行,而且在整个合同的履行过程中,华滨公司也从未就戴维斯公司履行义务存在瑕疵向戴维斯公司提出过异议,故华滨公司该抗辩主张缺乏依据,本院难以采信。华滨公司理应根据合同约定支付剩余顾问服务费及逾期利息。

二、关于租赁代理佣金。首先,华滨公司依据建设工程施工合同司法解释的相关规定主张双方委托合同中就0.15倍奖励花红的约定无效,然上述司法解释的适用对象是建设工程合同关系下必须招投标的项目,而本案双方之间是委托合同关系,也不存在必须招投标的情形,显然不属于上述司法解释调整的范围,故华滨公司关于合同部分条款无效的主张缺乏依据,本院不予采信。其次,华滨公司主张双方在确认书中确认竣工日期为2017年11月1日存在重大误解应予撤销,一则,双方在委托合同中对于相关时间节点的表述为“获得竣工证”,该竣工证理应是指政府部门核发的建设工程竣工验收备案证书,本案中虽然在相关质量监督报告上记载的竣工验收日期为2017年3月27日,但实际该工程取得竣工验收备案证书是在2018年6月4日,故双方在确认书中确认的竣工日要早于工程实际取得竣工验收备案证书的时间,并未侵害华滨公司的权利;再则,从确认书的内容来看,双方签订确认书的目的是为了明确戴维斯公司完成的出租率以及花红奖励,故在华滨公司已经在确认书中明确表示同意给予戴维斯公司相应花红奖励的情况下,竣工日期的确认对双方权利义务并无实质性影响;故华滨公司关于双方确认的竣工日期有误的上诉主张本院不予采信。综上,双方委托合同中对于奖励花红的约定合法有效,此后双方又在确认书中对于戴维斯公司应得花红奖励进行了确认,华滨公司理应根据双方的约定支付相应款项,其上诉要求扣减该部分奖励缺乏依据,本院不予支持。

三、关于中介服务费。对于该部分费用,在戴维斯公司完成相应中介服务之后,双方单独签订两份《代理服务费(佣金)确认书》对金额及付款时间等进行确认,华滨公司作为正常运作的商事主体,理应对自身的民事行为及法律后果有清晰了解,如果华滨公司认为该部分费用与顾问服务费存在重复收费,在签订确认书时就应当提出,既然华滨公司在签约时没有提出异议也确认了相应金额,理应根据确认的金额履行相应义务。华滨公司要求法院对中介服务费进行调整缺乏依据,本院不予支持。

综上所述,上海华滨投资有限公司的上诉请求不能成立,应予驳回;一审判决适用法律正确,应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定,判决如下:

裁判结果

驳回上诉,维持原判。

二审案件受理费人民币21,560元,由上诉人上海华滨投资有限公司负担。

本判决为终审判决。

审判人员

审判长 叶 兰

审判员 许鹏飞

审判员 任文风

二〇一九年十月十一日

书记员 鲁彦岐

相关法律条文

附:相关法律条文

《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件,经过审理,按照下列情形,分别处理:(一)原判决、裁定认定事实清楚,适用法律正确的,以判决、裁定方式驳回上诉,维持原判决、裁定;……

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