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城市房地产开发经营管理条例

发布机关:国务院 来自:法律桥 发布时间:1998-7-20 21:02:32 点击:

第一章总则


  第一条为了规范房地产开发经营行为,加强对城市房
地产开发经营活动的监督管理,促进和保障房地产业的健
康发展,根据《中华人民共和国城市房地产管理法》的有
关规定,制定本条例。


  第二条本条例所称房地产开发经营,是指房地产开发
企业在城市规划区内国有土地上进行基础设施建设、房屋
建设,并转让房地产开发项目或者销售、出租商品房的行
为。


  第三条房地产开发经营应当按照经济效益、社会效益
、环境效益相统一的原则,实行全面规划、合理布局、综
合开发、配套建设。


  第四条国务院建设行政主管部门负责全国房地产开发
经营活动的监督管理工作。


  县级以上地方人民政府房地产开发主管部门负责本行
政区域内房地产开发经营活动的监督管理工作。


  县级以上人民政府负责土地管理工作的部门依照有关
法律、行政法规的规定,负责与房地产开发经营有关的土
地管理工作。


  第二章房地产开发企业


  第五条设立房地产开发企业,除应当符合有关法律
行政法规规定的企业设立条件外,还应当具备下列条件:


  (一)有100万元以上的注册资本;


  (二)有4名以上持有资格证书的房地产专业、建筑
程专业的专职技术人员,2名以上持有资格证书的专职会计
人员。


  省、自治区、直辖市人民政府可以根据本地方的实际
情况,对设立房地产开发企业的注册资本和专业技术人员
的条件作出高于前款的规定。


  第六条外商投资设立房地产开发企业的,除应当符合
本条例第五条的规定外,还应当依照外商投资企业法律
行政法规的规定,办理有关审批手续。


  第七条设立房地产开发企业,应当向县级以上人民政
府工商行政管理部门申请登记。工商行政管理部门对符合
本条例第五条规定条件的,应当自收到申请之日起30日内
予以登记;对不符合条件不予登记的,应当说明理由。


  工商行政管理部门在对设立房地产开发企业申请登记
进行审查时,应当听取同级房地产开发主管部门的意见。


  第八条房地产开发企业应当自领取营业执照之日起30
日内,持下列文件到登记机关所在地的房地产开发主管部
门备案:


  (一)营业执照复印件;


  (二)企业章程;


  (三)验资证明;


  (四)企业法定代表人的身份证明;


  (五)专业技术人员的资格证书和聘用合同


  第九条房地产开发主管部门应当根据房地产开发企业
的资产、专业技术人员和开发经营业绩等,对备案的房地
产开发企业核定资质等级。房地产开发企业应当按照核定
的资质等级,承担相应的房地产开发项目。具体办法由国
务院建设行政主管部门制定。


  第三章房地产开发建设


  第十条确定房地产开发项目,应当符合土地利用总体
规划、年度建设用地计划和城市规划、房地产开发年度计
划的要求;按照国家有关规定需要经计划主管部门批准的
,还应当报计划主管部门批准,并纳入年度固定资产投资
计划。


  第十一条确定房地产开发项目,应当坚持旧区改建和
新区建设相结合的原则,注重开发基础设施薄弱、交通拥
挤、环境污染严重以及危旧房屋集中的区域,保护和改善
城市生态环境,保护历史文化遗产。


  第十二条房地产开发用地应当以出让方式取得;但是
法律和国务院规定可以采用划拨方式的除外。


  土地使用权出让或者划拨前,县级以上地方人民政府
城市规划行政主管部门和房地产开发主管部门应当对下列
事项提出书面意见,作为土地使用权出让或者划拨的依据
之一:


  (一)房地产开发项目的性质、规模和开发期限;


  (二)城市规划设计条件;


  (三)基础设施和公共设施的建设要求;


  (四)基础设施建成后的产权界定;


  (五)项目拆迁补偿、安置要求。


  第十三条房地产开发项目应当建立资本金制度,资本
金占项目总投资的比例不得低于20%。


  第十四条房地产开发项目的开发建设应当统筹安排配
套基础设施,并根据先地下、后地上的原则实施。


  第十五条房地产开发企业应当按照土地使用权出让合
同约定的土地用途、动工开发期限进行项目开发建设。出
合同约定的动工开发期限满1 年未动工开发的,可以征
收相当于土地使用权出让金20%以下的土地闲置费;满2年
未动工开发的,可以无偿收回土地使用权。但是,因不可
抗力或者政府、政府有关部门的行为或者动工开发必需的
前期工作造成动工迟延的除外。


  第十六条房地产开发企业开发建设的房地产项目,应
当符合有关法律、法规的规定和建筑工程质量、安全标准
建筑工程勘察、设计、施工的技术规范以及合同的约定


  房地产开发企业应当对其开发建设的房地产开发项目
的质量承担责任。


  勘察、设计、施工、监理等单位应当依照有关法律
法规的规定或者合同的约定,承担相应的责任。


  第十七条房地产开发项目竣工,经验收合格后,方可
交付使用;未经验收或者验收不合格的,不得交付使用。


  房地产开发项目竣工后,房地产开发企业应当向项目
所在地的县级以上地方人民政府房地产开发主管部门提出
竣工验收申请。房地产开发主管部门应当自收到竣工验收
申请之日起30日内,对涉及公共安全的内容,组织工程
量监督、规划、消防、人防等有关部门或者单位进行验收


  第十八条住宅小区等群体房地产开发项目竣工,应当
依照本条例第十七条的规定和下列要求进行综合验收:


  (一)城市规划设计条件的落实情况;


  (二)城市规划要求配套的基础设施和公共设施的建
设情况;


  (三)单项工程工程质量验收情况;


  (四)拆迁安置方案的落实情况;


  (五)物业管理的落实情况。


  住宅小区等群体房地产开发项目实行分期开发的,可
以分期验收。


  第十九条房地产开发企业应当将房地产开发项目建设
过程中的主要事项记录在房地产开发项目手册中,并定期
房地产开发主管部门备案。


  第四章房地产经营


  第二十条转让房地产开发项目,应当符合《中华人民
共和国城市房地产管理法》第三十八条、第三十九条规定
的条件。


  第二十一条转让房地产开发项目,转让人和受让人应
当自土地使用权变更登记手续办理完毕之日起30日内,持
房地产开发项目转让合同房地产开发主管部门备案。


  第二十二条房地产开发企业转让房地产开发项目时,
尚未完成拆迁补偿安置的,原拆迁补偿安置合同中有关的
权利、义务随之转移给受让人。项目转让人应当书面通知
被拆迁人。


  第二十三条房地产开发企业预售商品房,应当符合下
列条件:


  (一)已交付全部土地使用权出让金,取得土地使用
权证书;


  (二)持有建设工程规划许可证和施工许可证;


  (三)按提供的预售商品房计算,投入开发建设的资
金达到工程建设总投资的25%以上,并已确定施工进度和
竣工交付日期;


  (四)已办理预售登记,取得商品房预售许可证明。


  第二十四条房地产开发企业申请办理商品房预售登记
,应当提交下列文件:


  (一)本条例第二十三条第(一)项至第(三)项规
定的证明材料;


  (二)营业执照和资质等级证书;


  (三)工程施工合同


  (四)预售商品房分层平面图;


  (五)商品房预售方案。


  第二十五条房地产开发主管部门应当自收到商品房预
售申请之日起10日内,作出同意预售或者不同意预售的答
复。同意预售的,应当核发商品房预售许可证明;不同意
预售的,应当说明理由。


  第二十六条房地产开发企业不得进行虚假广告宣传,
商品房预售广告中应当载明商品房预售许可证明的文号。


  第二十七条房地产开发企业预售商品房时,应当向预
购人出示商品房预售许可证明。


  房地产开发企业应当自商品房预售合同签订之日起30
日内,到商品房所在地的县级以上人民政府房地产开发主
管部门和负责土地管理工作的部门备案。


  第二十八条商品房销售,当事人双方应当签订书面合
同。合同应当载明商品房的建筑面积和使用面积、价格、
交付日期、质量要求、物业管理方式以及双方的违约责任


  第二十九条房地产开发企业委托中介机构代理销售商
品房的,应当向中介机构出具委托书。中介机构销售商品
房时,应当向商品房购买人出示商品房的有关证明文件和
商品房销售委托书。


  第三十条房地产开发项目转让和商品房销售价格,由
当事人协商议定;但是,享受国家优惠政策的居民住宅价
格,应当实行政府指导价或者政府定价。


  第三十一条房地产开发企业应当在商品房交付使用时
,向购买人提供住宅质量保证书和住宅使用说明书。


  住宅质量保证书应当列明工程质量监督单位核验的质
量等级、保修范围、保修期和保修单位等内容。房地产
企业应当按照住宅质量保证书的约定,承担商品房保修
责任。


  保修期内,因房地产开发企业对商品房进行维修,致
使房屋原使用功能受到影响,给购买人造成损失的,应当
依法承担赔偿责任。


  第三十二条商品房交付使用后,购买人认为主体结构
质量不合格的,可以向工程质量监督单位申请重新核验。
经核验,确属主体结构质量不合格的,购买人有权退房;
给购买人造成损失的,房地产开发企业应当依法承担赔偿
责任。


  第三十三条预售商品房的购买人应当自商品房交付使
用之日起90日内,办理土地使用权变更和房屋所有权登记
手续;现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90
日内,办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地
产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和
房屋所有权登记手续,并提供必要的证明文件。


  第五章法律责任


  第三十四条违反本条例规定,未取得营业执照,擅自
从事房地产开发经营的,由县级以上人民政府工商行政管
理部门责令停止房地产开发经营活动,没收违法所得,可
以并处违法所得5 倍以下的罚款。


  第三十五条违反本条例规定,未取得资质等级证书或
者超越资质等级从事房地产开发经营的,由县级以上人民
政府房地产开发主管部门责令限期改正,处5万元以上10万
元以下的罚款;逾期不改正的,由工商行政管理部门吊销
营业执照。


  第三十六条违反本条例规定,将未经验收的房屋交付
使用的,由县级以上人民政府房地产开发主管部门责令限
期补办验收手续;逾期不补办验收手续的,由县级以上人
民政府房地产开发主管部门组织有关部门和单位进行验收
,并处10万元以上30万元以下的罚款。经验收不合格的,
依照本条例第三十七条的规定处理。


  第三十七条违反本条例规定,将验收不合格的房屋交
付使用的,由县级以上人民政府房地产开发主管部门责令
限期返修,并处交付使用的房屋总造价2%以下的罚款;情
节严重的,由工商行政管理部门吊销营业执照;给购买人
造成损失的,应当依法承担赔偿责任;造成重大伤亡事故
或者其他严重后果,构成犯罪的,依法追究刑事责任。


  第三十八条违反本条例规定,擅自转让房地产开发项
目的,由县级以上人民政府负责土地管理工作的部门责令
停止违法行为,没收违法所得,可以并处违法所得5倍以下
的罚款。


  第三十九条违反本条例规定,擅自预售商品房的,由
县级以上人民政府房地产开发主管部门责令停止违法行为
,没收违法所得,可以并处已收取的预付款1%以下的罚款


  第四十条国家机关工作人员在房地产开发经营监督管
理工作中玩忽职守、徇私舞弊、滥用职权,构成犯罪的,
依法追究刑事责任;尚不构成犯罪的,依法给予行政处分


  第六章附则


  第四十一条在城市规划区外国有土地上从事房地产
发经营,实施房地产开发经营监督管理,参照本条例执行


  第四十二条城市规划区内集体所有的土地,经依法征
用转为国有土地后,方可用于房地产开发经营。


  第四十三条本条例自发布之日起施行。


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首席主持律师上海杨春宝高级律师
上海最早的70后高级律师,国际知名法律出版物Asia Pacific Legal 500和Asia Law Profiles多年推荐律师,入围Finance Monthly"2016年度中国公司法律师大奖",中国贸促会/中国国际商会调解中心调解员,精通房地产开发、并购法律业务,具有20余年法律服务经验。[详细介绍>>>]
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