最高人民法院指导案件(房屋买卖居间合同)简析

【关键词】
       民事 居间合同 二手房买卖 违约

【案情简介】
       原告上海中原物业顾问有限公司（简称中原公司）诉被告陶某居间合同纠纷一案，原告诉称被告利用原告提供的房屋销售信息，故意跳过中介，私自与卖方直接签订购房合同，违反了双方协议约定，属于恶意“跳单”行为，请求判令被告陶某按约支付原告违约金1.65万元。被告陶某辩称：涉案房屋原产权人委托多家中介公司出售房屋，原告中原公司并非独家掌握该房源信息，也非独家代理销售。被告并没有利用原告提供的信息，不存在“跳单”违约行为。
       法院经审理查明：涉案房屋原产权人李某到多家房屋中介公司挂牌销售涉案房屋。被告陶某及其妻子在包括原告在内的数家房产中介的带领下验看了该房屋，并与原告签订了《房地产求购确认书》。该《确认书》约定，陶某在验看过房地产后六个月内，陶某或其委托人、代理人、代表人、承办人等与陶某有关联的人，利用原告提供的信息、机会等条件但未通过原告而与第三方达成买卖交易的，被告陶某应按照与出卖方就该房地产买卖达成的实际成交价的1%，向原告支付违约金。当时原告对该房屋报价165万元，而另一家房屋中介报价145万元。随后，在该中介的居间下，陶某与卖方李某签订了房屋买卖合同，成交价138万元，陶某向该中介支付佣金1.38万元。

【法院判决】
       上海市虹口区人民法院于作出（2009）虹民三（民）初字第912号民事判决：被告陶某向原告中原公司支付违约金1.38万元。宣判后，陶某提出上诉。上海市第二中级人民法院于作出（2009）沪二中民二（民）终字第1508号民事判决：一、撤销上海市虹口区人民法院（2009）虹民三（民）初字第912号民事判决；二、中原公司要求陶德华支付违约金1.65万元的诉讼请求，不予支持。

【裁决要点】
       房屋买卖居间合同中关于禁止买方利用中介公司提供的房源信息却绕开该中介公司与卖方签订房屋买卖合同的约定合法有效。但是，当卖方将同一房屋通过多个中介公司挂牌出售时，买方通过其他公众可以获知的正当途径获得相同房源信息的，买方有权选择报价低、服务好的中介公司促成房屋买卖合同成立，其行为并属于恶意利用先前与之签约中介公司的房源信息，故不构成违约。

【律师意见】
       二手房买卖的案例中，房屋信息、交易机会对买卖双方都非常重要，房屋中介方往往通过其搜集、整理的房屋信息来促成买卖双方的交易。因此，不宜将类似“跳开中介、私下交易应当支付违约金”条款一概视为中介方利用格式条款排除消费者自主选择权而认定无效，否则只会助长社会上契约精神的进一步缺失。
       本案中，法院裁决的主文认可居间合同中关于禁止买方利用中介公司提供的房源信息却绕开该中介公司与卖方签订房屋买卖合同的约定合法有效，但同时认为：衡量买方是否“跳单”违约的关键，是看买方是否利用了该中介公司提供的房源信息、机会等条件。如果卖方将同一房源信息委托多家中介公司发布，且买方通过其它正当途径可以获得同一房源信息，则买方有权选择报价低、服务好的中介公司促成房屋买卖合同成立，而不构成“跳单”违约。
       同时，本律师认为：虽然《合同法》明确规定，居间人未促成合同成立不得要求委托人依据居间合同支付报酬；但本案中中原公司确实在居间期间提供了诸如发布广告、介绍房源、带领看房等的服务，可以向买卖双方主张必要的费用，具体数额可由法院依据服务内容、行业惯例酌定。
       本案例系最高人民法院在2010年11月26日印发《关于案例指导工作的规定》后公布的第一批指导性案例之一。指导性案例的公布利于各级法院在审判活动中准确把握案例的指导精神，确保案件裁判法律效果和社会效果的有机统一；本次指导性案例的公布也确立了最高人民法院公布指导性案例、各高级人民法院发布参考性案例的案例指导工作模式。