物业维修基金应专户、专管、专用(《房地产报》1997年 月 日)

(某小区业主委员会筹备会议片断)

赵先生:我觉得业主委员会成立后首先要管好物业维修基金,我发现物业公司收取的物业维修基金问题很多,一是发展商应缴的部分未缴,二是部分基金被挪用……

朱小姐:对!一定要控制在我们手里,炒炒股票,搞点投资,为业主谋点福利,我们也赚点钱。 </P><P>孙先生:这怎么可以呢?万一赔掉了,怎么办?况且这钱是全体业主的,业主信任我们才选我们做委员,我们不能损害业主的利益!

朱小姐:老孙你这么激动做啥呢?我只是说说我的想法,大家都知道钱存在银行里利息很低的。现在要紧的是发展商还有几十万没付呢!

孙先生:我觉得还是存在银行里保险。对了,发展商欠这么多怎么行?!自己不缴,还挪用业主缴的,他们又是发展商,又是物业公司,谁搞得清楚?把他们炒了算了!

赵先生:钱先生,你今天在这里是委员,你又是发展商的代表,物业公司的经理,你谈谈。

钱先生:老孙你消消气。虽然说我们公司既是发展商,又是物业公司,但我们不同的身份对于维修基金的权利义务也不一样。作为发展商,维修基金是应该缴的,等开了专门帐户,我们马上缴。至于物业公司挪用基金一事,我们也有难处:不少业主拒付管理费,我们已经入不敷出,我们动用维修基金也是出于无奈,而且我们也是用于小区的管理,最终也是为业主服务的。

赵先生:业主委员会很快就要成立了,我想业主委员会成立后应立即开设物业维修基金专门帐户,物业公司代管的基金应划入专户,发展商应当在十天内缴齐维修基金。至于使用,我觉得炒股票毕竟有风险,还是存在银行里较稳妥。物业公司挪作管理费的部分要逐步收回。大家如果没意见,就这么定下来。接下来我们讨论……

主持律师点评:

在前期物业管理期间(即在业主委员会成立之前),物业管理公司由发展商选聘,业主通常向物业管理公司办理入住手续,并向其缴纳物业维修基金。由于缺乏有力的监督,发展商延迟缴纳其应承担的物业维修基金以及物业管理公司挪用物业维修基金就成为可能,特别是发展商拖延缴纳物业维修基金的现象更是比比皆是。发展商往往采取在业主委员会成立后及时补缴物业维修基金的方式以回避其法律责任,而有些发展商因到时不能足额补缴物业维修基金被业主委员会推上被告席。

本案业主委员会虽然最终作出了实事求是的决定,但其中的是非曲直似乎并未论清。其实,对于物业维修基金的缴纳和管理,本市早有规定。根据有关规定,发展商和购房者均应在签订房屋买卖合同时缴纳物业维修基金。在前期物业管理期间,发展商应将物业维修基金以业主委员会的名义存入金融机构,设立专门帐户,任何人不得动用。业主委员会成立之后,发展商应将物业维修基金移交给业主委员会,由业主委员会委托物业管理单位管理,专项用于物业维修,不得挪作他用。但是,由于上述规定仍较原则,因而出现该业主委员会面临的种种问题。解决这些问题尚待有关主管部门完善相关规定,并加强监督力度。

本期主持律师: 杨春宝 律师

(发表于《房地产报》1997年 月 日。)

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