上海立法为买房人再加保护伞(2002)

上海的房地产市场经历了几起几落又恢复了活力,上海的买房人也逐渐成熟,上海的房地产立法对此起到了积极的推动作用。近来上海市人大常委会相继修订了《上海市消费者权益保护条例》和《上海市房地产登记条例》,再为买房人加了两道保险。修订后的《上海市消费者权益保护条例》将于明年1月1日起施行。该条例将商品房纳入条例调整范围,也就是说买房人将享有与购买其他商品的消费者一样的安全权、知情权、自主选择权、公平交易权、求偿权、受尊重权、监督权等权利。条例在规定消费者有权要求商品的经营者提供的情况中,特别明确消费者对于商品房的权属证明、建筑结构、面积构成等拥有知情权,如果开发商存在欺诈情形,消费者可依据《消费者权益保护法》第49条要求”退一赔一”的加倍赔偿。《消费者权益保护法》第二条规定消费者为生活消费需要购买、使用商品或者接受服务,其权益受该法保护。购买商品住宅显然是为生活消费需要,然而司法、执法部门却一直将商品房、汽车等大宗消费排斥在《消费者权益保护法》的调整范围之外,,开发商即使存在欺诈行为,买房人也不能主张双倍赔偿。然而,消费者购房时权益受到侵害的情况呈递增趋势,商品房买卖纠纷成为近几年消费投诉的热点之一,将商品房纳入《消费者权益保护条例》的调整范围的呼声越来越高,继浙江省率先以《消费者权益保护条例》保护买房人后,上海也终于修订了《消费者权益保护条例》,相信此举能够有效抑制开发商的欺诈行为,较好地保护买房人的合法权益。

修订后的《上海市房地产登记条例》将于明年5月1日起施行。在土地使用权和房屋所有权登记方面,该条例除设定初始登记、转移登记、变更登记、注销登记、他项权利登记外,还新增了预告登记、临时登记、异议登记和更正登记,以更好地保护买房人的权利。

所谓预告登记就是当房屋尚未建成时,当事人也可以就预购商品房及其转让、以预购商品房设定抵押及其抵押权的转让、以房屋建设工程设定抵押及其抵押权的转让等情形申请预告登记。经预告登记后,当事人便可取得土地使用权、房屋所有权或者房地产他项权利的优先请求权。通过预告登记可以杜绝”一女多嫁”现象,如某买房人与开发商签订买卖合同后,由于房价上涨,贪利的开发商又把同一房屋高价卖给另一购买人,虽然前一买房人通过诉讼迫使开发商双倍返还定金,但是他失去了这套房子,而开发商由于卖得高价,双倍返还定金后仍然能获利,这就给利欲熏心的开发商以可趁之机,但是如果该前一买房人进行了预告登记,他就取得了优先买受该房屋的权利。

所谓异议登记就是将因继承、买卖等发生房地产权属争议的房地产予以异议登记,以警示买房人该房屋有权利瑕疵,它为保护真正房地产权利人提供了登记救济的手段,也保护了买房人的利益。实施异议登记后,若在法院等部门受理房地产权属争议民事诉讼前,申请异议登记,以警示有意向购买该房产的买家,买家若视而不见,那么该交易将被视作为恶意交易;若在法院等部门受理争议后,申请异议登记,则可限制房地产权利转移。如一买房人购买了一套有权属争议的房屋,因此而陷入诉讼之中,最终该交易行为被法院确认无效。实施异议登记后即可避免这种情形发生。

临时登记进一步理顺尚未建成房屋的权利关系,用法律形式保护买卖双方的权益。而更正登记则为解决登记中的记载错误而设定了便捷纠错程序。

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