最高院关于商品房买卖纠纷司法解释对发展商意味着什么?(2003)

最高人民法院于2003年4月28日公布了《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》,自2003年6月1日起施行。该解释对商品房买卖纠纷的处理作出了具体、明确的规定,是一份着重保护购房人利益的司法解释。房地产发展商有必要对此予以关注。

应当说上海的房地产市场是比较规范的,该司法解释中的很多规定,与上海现行的规范相似,而房地产市场早期存在的诸如严重违反诚实信用原则、制作虚假广告、设立定金圈套、一房多售、利用商品房买卖合同欺诈买受人、面积严重缩水、质量问题严重等严重损害买受人合法权益的现象已不多见。但是这份司法解释仍然会对房地产开发商产生较大影响。

最值得房地产发展商关注的就是五种情况将适用惩罚性赔偿责任。即在商品房买卖过程中因出卖人恶意违约和欺诈,致使买受人无法取得房屋的,可以适用惩罚性赔偿责任的有五种情形:一是商品房买卖合同订立后,出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人;二是商品房买卖合同订立后,出卖人又将该房屋出卖给第三人;三是订立合同时,出卖人故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明;四是在订立合同时,出卖人故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实;五是订立合同时,出卖人故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。由此五种情形导致商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除时,买受人除可请求出卖人返还已付购房款及利息、赔偿损失外,还可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。值得注意的是,只有买方最终无法取得房屋的,才适用惩罚性赔偿责任。同时应当注意,如果买受人以出卖人与第三人恶意串通,另行订立商品房买卖合同并将房屋交付使用,导致其无法取得房屋为由,请求确认出卖人与第三人订立的商品房买卖合同无效的,应予支持。

其次,销售广告在某些情形下可以成为合同内容。即出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定,并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的,应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同,亦应当视为合同内容,当事人违反的,应当承担违约责任。因此,发展商在发布广告时应当避免上述情况的发生。

第三,法院在审理商品房买卖纠纷时将不会轻易确认合同无效。比如出卖人未取得商品房预售许可证明,与买受人订立的商品房预售合同,应当认定无效,但是在起诉前取得商品房预售许可证明的,可以认定有效。再如商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容,并且出卖人已经按照约定收受购房款的,该协议应当认定为商品房买卖合同。当事人以商品房预售合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由,请求确认合同无效的,不予支持。这些规定对于发展商的影响不可小视。

此外,该解释还对拆迁补偿安置、房屋面积缩水、商品房的交付使用及风险承担、商品房质量、商品房包销、商品房担保贷款(按揭)等方面如何具体适用法律作出明确的规定。

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