逾期办理房产证的违约责任(2003新华网)

问: 我与一房地产公司签订一份购营业房合同,总房款53万元,合同中约定96年12月30日前办理产权证,但未具体约定违约责任,后因房地产公司违约:6年半多时间未给办理产权证,因无产权证失去了升值3倍多转让营业房的机会,现房地产公司刚刚给办了产权证,但现在因市场房价的贬值原价不值,因此我起诉房地产公司,是根据<<最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释>>第十八条 由于出卖人的原因,买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的,除当事人有特殊约定外,出卖人应当承担违约责任:合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的,可以按照已付购房款总额,参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。我就参照中国人民银行1996年4月30日发布的银发[1996]156号《关于降低金融机构存、贷款利率的通知》的规定,目前,逾期付款违约金标准可以按每日万分之四计算。(53万乘以万分之四乘以6.5年乘以365天=51万元),因此我向法院要求被告赔偿违约金50万元,现查资料发现日万分之四的标准于2000年11月已失效,只能按现银行逾期利息万分之二点一计算,这样的话我只能要求赔偿26万多,但我起诉状交法院了,马上就要审理了,请问:我可否以《合同法》一百一十三条之规定:当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定,给对方造成损失的,损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失,包括合同履行后可以获得的利益,但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。也就是说如果被告履行了合同约定义务–办了产权证,我的营业房已经以原价3倍卖出去了获取利润100多万,因此由于被告的违约使我利益严重损失,理应被告赔偿50万元,但此条合同法当中补充部分规定:”但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”使我很难理解?我该怎么办?另外是否可用《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任?谢谢!

答: 合同法第113条的规定在本案中可以理解为:利息损失是发展商能够预见的,而房屋增值,特别是增值的幅度是不能预见的。因此,发展商应当赔偿你的利息损失。对于利息损失的计算方法,最高人民法院的司法解释也已规定:合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的,可以按照已付购房款总额,参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。因为你们没有约定违约责任,你的损失数额也难以确定,因此,可以按照已付购房款总额,参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。不过利息的计算方法不应当按过去的标准或者现在的标准统一计算,这样必然对某一方不利,根据司法实践,应当根据中国人民银行的利率调整分阶段计算。最高人民法院院的司法解释已经明确了适用消费者权益保护法的几种情形,即:(一)商品房买卖合同订立后,出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人;(二)商品房买卖合同订立后,出卖人又将该房屋出卖给第三人;(三)故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明;(四)故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实;(五)故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。你的情况不属于这五种情形之一,不能适用消费者权益保护法。(上海市浩华律师事务所 杨春宝律师)

(本文原载于法治频道2003年8月15日,网址:http://news.xinhuanet.com/legal/2003-08/15/content_1028559.htm

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