《民法典》对物业服务企业的影响简述

2020年5月28日,十三届全国人大三次会议表决通过的《中华人民共和国民法典》受到广泛关注。其不仅仅对每一位国民产生重大影响,对于广大企业也或多或少产生影响。对于物业服务企业而言,《民法典》不仅增设《物业服务合同》专章,明确物业服务企业权利义务与责任,还在《物权》篇与《侵权责任》篇中规定了物业服务企业的责任。我们在此提炼了与物业服务企业相关并与原民事单行法律、司法解释有实质性修改的条款内容,供物业服务企业参考。

 

一、《民法典》第二编【物权】第六章【业主的建筑物区分所有权】的相关规定

 

第二百七十七条 业主可以设立业主大会,选举业主委员会。业主大会、业主委员会成立的具体条件和程序,依照法律、法规的规定。

地方人民政府有关部门、居民委员会应当对设立业主大会和选举业主委员会给予指导和协助。

 

解读:

1.本条新增:业主大会、业主委员会成立的具体条件和程序应当依照法律、法规的规定。结合《民法典》第九百四十条的规定“建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同约定的服务期限届满前,业主委员会或者业主与新物业服务人订立的物业服务合同生效的,前期物业服务合同终止”,业主大会、业主委员会的依法成立与否对于物业服务企业的合同权益将产生直接影响。

2.明确除了地方政府有关部门外,居民委员会也应当对设立业主大会和选举业主委员会给予指导和协助。

 

第二百七十八条 下列事项由业主共同决定:

(一)制定和修改业主大会议事规则;

(二)制定和修改管理规约

(三)选举业主委员会或者更换业主委员会成员;

(四)选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人;

(五)使用建筑物及其附属设施的维修资金;

(六)筹集建筑物及其附属设施的维修资金;

(七)改建、重建建筑物及其附属设施;

(八)改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动

(九)有关共有和共同管理权利的其他重大事项。

业主共同决定事项,应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。决定前款第六项至第八项规定的事项,应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。决定前款其他事项,应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。

 

解读:

1.本条涉及物业服务企业的选聘、维修基金的筹集与使用等与物业服务企业关系密切的重大事项,其修改对物业服务企业产生重大影响。修改主要体现在三个方面:一是改变表决方式、提高表决效率,原来的规定是“面积和人数双过半同意”(即经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意),重大事项“双过2/3同意”,实践中有些业主不参与表决甚至无法联系,导致需要业主共同决定事项无法快速形成有效决议。《民法典》降低了需要业主共同决定事项的表决门槛,即只要“双过2/3参与表决”即可,一般事项经参与表决的业主“双过半同意”,重大事项经参与表决的业主“双过3/4同意”,换言之,一般事项最低只需全体业主1/3同意(即2/3*1/2),重大事项最低只需全体业主1/2同意(即2/3*3/4)。二是大幅度降低使用维修基金的表决门槛,即由全体业主的“双过2/3同意”降为经参与表决的业主“双过半同意”即可(全体业主1/3同意)。三是新增“改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动”须经参与表决的业主“双过3/4同意”,比如设置广告位、快递柜、新增停车位等均属此列,而此前通常由业主委员会甚至物业服务公司自行决定。

 

第二百八十一条 建筑物及其附属设施的维修资金,属于业主共有。经业主共同决定,可以用于电梯、屋顶、外墙、无障碍设施等共有部分的维修、更新和改造。建筑物及其附属设施的维修资金的筹集、使用情况应当定期公布。

紧急情况下需要维修建筑物及其附属设施的,业主大会或者业主委员会可以依法申请使用建筑物及其附属设施的维修资金。

 

解读:

1.扩大了维修资金的使用范围,原规定为:可以用于电梯、水箱等共有部分的维修。

2.明确维修资金的筹集、使用情况应当公布且应当定期公布,该规定加强资金使用的公开透明度,更好地保障业主的知情权。

3.条款新增第二项内容,明确了紧急情况下使用维修资金的特别程序。

 

第二百八十二条 建设单位、物业服务企业或者其他管理人等利用业主的共有部分产生的收入,在扣除合理成本之后,属于业主共有。

 

解读:该规定为新增条款,明确了利用业主的共有部分产生的收入属于业主共有。对于小区电梯广告、外墙广告收入归属等产生的纠纷,该条款将发挥定分止争的作用。同时,该规定明确允许“扣除合理成本”,给物业服务企业留下一定的空间,可以在物业服务合同中予以明确。

 

第二百八十五条 物业服务企业或者其他管理人根据业主的委托,依照本法第三编有关物业服务合同的规定管理建筑区划内的建筑物及其附属设施,接受业主的监督,并及时答复业主对物业服务情况提出的询问。

物业服务企业或者其他管理人应当执行政府依法实施的应急处置措施和其他管理措施,积极配合开展相关工作。

 

第二百八十六条 业主应当遵守法律、法规以及管理规约,相关行为应当符合节约资源、保护生态环境的要求。对于物业服务企业或者其他管理人执行政府依法实施的应急处置措施和其他管理措施,业主应当依法予以配合。

业主大会或者业主委员会,对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为,有权依照法律、法规以及管理规约,请求行为人停止侵害、排除妨碍、消除危险、恢复原状、赔偿损失。

业主或者其他行为人拒不履行相关义务的,有关当事人可以向有关行政主管部门报告或者投诉,有关行政主管部门应当依法处理。

 

第二百八十七条 业主对建设单位、物业服务企业或者其他管理人以及其他业主侵害自己合法权益的行为,有权请求其承担民事责任。

 

解读:明确物业服务企业和业主的相关责任和义务,增加规定了物业服务企业或者其他管理人应当执行政府依法实施的应急处置措施和其他管理措施,积极配合开展相关工作,业主应当依法予以配合。如果业主或者其他行为人拒不履行相关义务,物业服务企业可向相关行政主管部门报告或者投诉。

 

二、《民法典》第三编【合同】新增【物业服务合同】专章(第二十四章)

 

《民法典》新增的【物业服务合同】专章,是在《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》基础上的进一步细化,从而为解决物业服务纠纷提供基础法律依据。物业服务企业在起草、订立、履行物业服务合同的过程中应当严格遵守该章规定。现我们选取其中部分条款进行简要解读:

 

第九百三十八条 物业服务合同的内容一般包括服务事项、服务质量、服务费用的标准和收取办法、维修资金的使用、服务用房的管理和使用、服务期限、服务交接等条款。

物业服务人公开作出的有利于业主的服务承诺,为物业服务合同的组成部分。

物业服务合同应当采用书面形式。

 

解读:本条款明确了物业服务合同的内容和形式,不同于司法解释的规定,物业服务人的服务承诺,只有有利于业主的才是物业服务合同的组成部分,包含约束业主内容的服务细则则不是。

 

第九百四十一条 物业服务人将物业服务区域内的部分专项服务事项委托给专业性服务组织或者其他第三人的,应当就该部分专项服务事项向业主负责。

物业服务人不得将其应当提供的全部物业服务转委托给第三人,或者将全部物业服务支解后分别转委托给第三人。

 

解读:本条借鉴了建筑施工合同的规定,明确物业服务企业需对分包事项对业主负责,不得转包或者支解转包。

 

第九百四十二条 物业服务人应当按照约定和物业的使用性质,妥善维修、养护、清洁、绿化和经营管理物业服务区域内的业主共有部分,维护物业服务区域内的基本秩序,采取合理措施保护业主的人身、财产安全。

对物业服务区域内违反有关治安、环保、消防等法律法规的行为,物业服务人应当及时采取合理措施制止、向有关行政主管部门报告并协助处理。

 

解读:明确物业服务人的一般义务,特别是对违反有关治安、环保、消防等法律法规的行为的制止、报告义务。

 

第九百四十三条 物业服务人应当定期将服务的事项、负责人员、质量要求、收费项目、收费标准、履行情况,以及维修资金使用情况、业主共有部分的经营与收益情况等以合理方式向业主公开并向业主大会、业主委员会报告。

 

解读:本条在第二百八十一条规定的定期公布维修资金的筹集、使用情况的基础上,进一步明确了物业服务人的定期信息公开和报告义务。

 

第九百四十四条 业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经 按照约定和有关规定提供服务的,业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。

业主违反约定逾期不支付物业费的,物业服务人可以催告其在合理期限内支付;合理期限届满仍不支付的,物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁。

物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费。

 

解读:对于欠缴物业费的业主,物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式,只能通过诉讼或仲裁催收。

 

第九百四十条 建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同约定的服务 期限届满前,业主委员会或者业主与新物业服务人订立的物业服务合同生效的,前期物业服务合同终止。

 

第九百四十六条 业主依照法定程序共同决定解聘物业服务人的,可以解除物业 服务合同。决定解聘的,应当提前六十日书面通知物业服务人,但是合同对通知期限另有约定的除外。

依据前款规定解除合同造成物业服务人损失的,除不可归责于业主的事由外,业主应当赔偿损失。

 

第九百四十七条 物业服务期限届满前,业主依法共同决定续聘的,应当与原物 业服务人在合同期限届满前续订物业服务合同。

物业服务期限届满前,物业服务人不同意续聘的,应当在合同期限届满前九十日书面通知业主或者业主委员会,但是合同对通知期限另有约定的除外。

 

第九百四十八条 物业服务期限届满后,业主没有依法作出续聘或者另聘物业服 务人的决定,物业服务人继续提供物业服务的,原物业服务合同继续有效,但是服务期限为不定期

当事人可以随时解除不定期物业服务合同,但是应当提前六十日书面通知对方。

 

第九百五十条 物业服务合同终止后,在业主或者业主大会选聘的新物业服务人 或者决定自行管理的业主接管之前,原物业服务人应当继续处理物业服务事项,并可以请求业主支付该期间的物业费。

 

解读:以上诸条均是关于物业服务合同期限的规定,需要特别关注不同情景下合同的期限、通知期限是不同的。此外,第九百五十条规定的物业服务人的后合同义务(即在接管之前,即使合同终止了也应当继续提供物业服务)也需特别关注。

 

三、《民法典》第七编【侵权责任】第十章【建筑物和物件损害责任】的相关规定

 

第一千二百五十四条 禁止从建筑物中抛掷物品。从建筑物中抛掷物品或者从建筑物上坠落的物品造成他人损害的,由侵权人依法承担侵权责任;经调查难以确定具体侵权人的,除能够证明自己不是侵权人的外,由可能加害的建筑物使用人给予补偿。可能加害的建筑物使用人补偿后,有权向侵权人追偿。

物业服务企业等建筑物管理人应当采取必要的安全保障措施防止前款规定情形的发生;未采取必要的安全保障措施的,应当依法承担未履行安全保障义务的侵权责任。

发生本条第一款规定的情形的,公安等机关应当依法及时调查,查清责任人。

 

解读:本条完善高空抛物坠物治理规则。在原有规定基础上,除了强调公安等机关应当依法及时调查,查清责任人外,规定物业服务企业等建筑物管理人应当采取必要的安全保障措施以防止此类行为的发生,否则需承担相应的侵权责任

 

第一千二百五十六条 在公共道路上堆放、倾倒、遗撒妨碍通行的物品造成他人损害的,由行为人承担侵权责任。公共道路管理人不能证明已经尽到清理、防护、警示等义务的,应当承担相应的责任。

 

解读:明确物业服务企业作为物业服务区域内公共道路的管理人应当尽到清理、防护、警示等义务以及相应的责任。

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